Asunnon myynti ilman välittäjää Seinäjoella: mitä myyjä joutuu hoitamaan itse?

Asunnon myynti ilman välittäjää on Suomessa täysin laillista. Silloin hoidat kuitenkin kaiken itse: hinnoittelun, asiakirjat, markkinoinnin, näytöt, neuvottelut ja kauppakirjan. Tässä oppaassa käymme läpi, mitä se käytännössä vaatii, jotta voit tehdä tietoisen päätöksen.

Saako asunnon myydä itse?

Kyllä. Mikään laki ei velvoita käyttämään välittäjää asuntokaupassa. Asunto-osakkeen, kuten kerros- tai rivitalohuoneiston, kaupalle ei ole laissa säädettyä muotovaatimusta, eikä kaupanvahvistajaa tarvita. Kirjallinen kauppakirja on silti käytännössä välttämätön. Kiinteistökauppa, kuten omakotitalon myynti ilman välittäjää, on toinen asia. Kiinteistön kauppa on tehtävä kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistökaupan palvelussa. Muoto on pakollinen, ja muotovaatimusta noudattamatta tehty kauppa ei sido osapuolia. Myyjä vastaa ostajalle annettavista tiedoista ja kaupan ehtojen toteuttamisesta riippumatta siitä, onko mukana välittäjä.

Mitä myyjä joutuu hoitamaan itse?

Kun myyt asunnon itse, otat vastuun koko myyntiprosessista. Alla on koonti siitä, mitä kukin vaihe vaatii ja miten se vertautuu välittäjän kanssa toimimiseen.

Tehtävä	Mitä se vaatii myyjältä	Välittäjän kanssa
Hinnoittelu	Selvität toteutuneet kauppahinnat ja arvioit asunnon arvon itse	Välittäjä tekee perustellun hinta-arvion
Asiakirjat	Tilaat ja kokoat dokumentit eri tahoilta	Välittäjä selvittää ja tarkistaa asiakirjat
Ilmoitus ja kuvat	Kirjoitat esittelytekstin ja järjestät kuvauksen	Välittäjä laatii ja julkaisee ilmoituksen
Esittelyt	Sovit ajat, järjestät näytöt ja vastaat kysymyksiin	Välittäjä hoitaa näytöt
Tarjousneuvottelut	Neuvottelet itse ja arvioit tarjousten ehdot	Välittäjä neuvottelee ja ohjaa prosessia
Kauppakirja	Laadit tai teetät kauppakirjan ja varmistat sen sisällön	Välittäjä laatii kauppakirjan
Maksu ja omistuksen siirto	Sovit maksun ja omistuksen siirron ajoituksesta	Välittäjä koordinoi kaupanteon

Itsemyynti ei edellytä, että teet kaiken yksin: voit ostaa erikseen esimerkiksi valokuvauksen tai kauppakirjan laadinnan. Kokonaisvastuu on silti sinulla.

Asiakirjat, jotka myyjän on hankittava

Asiakirjat kannattaa koota ennen myynti-ilmoituksen julkaisemista, sillä niiden odottelu voi viivästyttää kauppaa.

Asunto-osake

Kerros- tai rivitaloasunnon myynnissä tarvitset ainakin nämä:

• Isännöitsijäntodistus isännöintitoimistolta
• Yhtiöjärjestys ja taloyhtiön tilinpäätöstiedot
• Kunnossapitotarveselvitys ja mahdollinen pitkän tähtäimen suunnitelma
• Pohjapiirros ja mahdolliset kuntotutkimusraportit
• Osakkaan tekemien muutostöiden dokumentit
• Osakehuoneistotuloste, jos asunto on sähköisessä huoneistotietojärjestelmässä

Lisäksi tarvitset energiatodistuksen, jonka energialuokka on pääsääntöisesti ilmoitettava jo myynti-ilmoituksessa.

Omakotitalo ja muu kiinteistö

Kiinteistön myynnissä asiakirjalista on laajempi:

• Lainhuutotodistus ja rasitustodistus
• Kiinteistörekisteriote ja kartta
• Rakennusluvat ja piirustukset
• Energiatodistus
• Mahdolliset kuntotarkastus- ja kuntotutkimusraportit

Kaikki asunnon myyntiin tarvittavat asiakirjat kannattaa listata etukäteen, jotta mikään ei puutu kaupantekopäivänä.

Hinnoittelu ja markkinointi ilman välittäjää

Oikea hinta on tärkein yksittäinen tekijä myyntiajan ja lopputuloksen kannalta. Seinäjoella, kuten muuallakin, myynti voi venyä kuukausiin, joten hinnoitteluvirhe maksaa aikaa ja rahaa. Hinnoittele toteutuneiden kauppahintojen perusteella, älä pyyntihintojen. Toteutuneista kauppahinnoista on saatavilla julkista tilastotietoa. Lue lisää siitä, miten hinta-arvio tehdään Seinäjoella. Markkinoinnissa keskeistä on laadukas myynti-ilmoitus: hyvät kuvat, selkeä ja rehellinen esittelyteksti sekä tiedot taloyhtiöstä ja sijainnista. Ilmoituksen voi julkaista asuntoportaaleissa. Näyttöjen järjestäminen vaatii aikaa ja joustavuutta: sinun on oltava tavoitettavissa, vastattava ostajien kysymyksiin rehellisesti ja käsiteltävä heidän henkilötietojaan asianmukaisesti. Lue, miten asuntonäyttö kannattaa valmistella.

Kauppakirja, kaupanteko ja varainsiirtovero

Asuntokauppa ilman välittäjää tarkoittaa, että kauppakirjan sisältö on sinun vastuullasi. Asunto-osakkeen kauppakirjaan kirjataan vähintään nämä:

• kaupan osapuolet
• yksilöity kaupan kohde
• kauppahinta ja maksuaikataulu
• omistusoikeuden ja hallinnan siirtymisen ajankohta
• tiedossa olevat viat ja puutteet
• muut kaupan ehdot

Valmiit kauppakirjapohjat on aina muokattava kohteen mukaan, sillä epäselvät kohdat voivat johtaa riitaan. Kauppakirjan tarkistuttaminen lakimiehellä on suositeltavaa. Huomaa myös, milloin ostotarjous sitoo: asunto-osakkeen kaupassa hyväksytty kirjallinen tarjous voi olla jo sitova sopimus, kun taas kiinteistökauppa sitoo vasta määrämuotoisena. Varainsiirtoveron maksaa ostaja. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta kauppahinnasta, ja se on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Kiinteistöstä vero on 3 %, ja se on maksettava ennen lainhuudon hakemista. Kiinteistön ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kaupasta. Välittäjän kautta tehdyssä osakekaupassa välittäjä perii varainsiirtoveron.

Myyjän vastuu ja yleisimmät riskit

Myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja riippumatta siitä, onko mukana välittäjä. Sinun on kerrottava kaikista tiedossa olevista vioista, puutteista ja konkreettisista epäilyistä ennen kaupantekoa, esimerkiksi kosteus- ja homeongelmista, myös aiemmin korjatuista, sekä tiedossa olevista tulevista remonteista. Myyjän virhevastuu on pääsääntöisesti kaksi vuotta asunto-osakkeen kaupassa ja viisi vuotta kiinteistökaupassa hallinnan luovutuksesta. Yleisimmät riskit itsemyynnissä ovat:

• hinnoitteluvirhe, joka pidentää myyntiaikaa tai aiheuttaa tappion
• puutteelliset asiakirjat, jotka viivästyttävät kauppaa tai johtavat riitaan
• epäselvä kauppakirja, johon jää tulkinnanvaraisia kohtia
• maksun ja omistuksen siirron ajoitukseen liittyvät epäselvyydet
• virheellinen tai puutteellinen tieto kohteesta, josta seuraa korvausvastuu

Kuntotarkastus ennen myyntiä auttaa tunnistamaan riskit ajoissa. Lue, mihin kuntotarkastuksessa kannattaa kiinnittää huomiota.

Mitä välittäjä tekee, ja mitä itse myyvä joutuu korvaamaan?

Asunnon myynti ilman välittäjää säästää välityspalkkion, mutta tuo mukanaan omia kuluja ja työtä, jotka kannattaa laskea etukäteen. Tyypillisiä kuluja ovat valokuvaus, ilmoitukset, energiatodistus, asiakirjat ja mahdollinen lakimiehen palkkio. Myös oma aika on todellinen kustannus. Välittäjällä on lakisääteinen selonottovelvollisuus: hän selvittää kohteen tiedot, tarkistaa asiakirjat ja varmistaa, että ostajalle annetaan oikeat tiedot. Kyse on vastuusta, ei pelkästä palvelusta. Välittäjä myös markkinoi kohdetta, neuvottelee tarjouksista ja laatii kauppakirjan, ja osakekaupassa hän perii varainsiirtoveron. Vertaa kuluja euroina, älä vain prosentteina. Lue lisää siitä, mikä on hyvä välityspalkkio Seinäjoella, ja tutustu asunnon myynnin kokonaiskuluihin.

Usein kysyttyä asunnon myymisestä itse

Miten asuntokauppa ilman välittäjää etenee käytännössä?

1. Hanki asiakirjat ja energiatodistus valmiiksi.
2. Hinnoittele asunto toteutuneiden kauppahintojen perusteella.
3. Julkaise myynti-ilmoitus ja järjestä näytöt.
4. Käsittele ostotarjoukset ja käy neuvottelut.
5. Laadi kauppakirja ja huolehdi maksusta ja omistuksen siirrosta.

Kuka laatii kauppakirjan, kun myy itse?

Kauppakirjan voi laatia myyjä itse tai esimerkiksi lakimies. Hinta riippuu laatijasta ja kaupan laajuudesta, joten pyydä hinta etukäteen. Välityskaupassa kauppakirjan laadinta kuuluu yleensä välittäjän työhön.

Voiko asunnon myydä ilman paperista osakekirjaa?

Jos taloyhtiö on siirtynyt sähköiseen huoneistotietojärjestelmään, omistus tarkistetaan sieltä eikä paperista osakekirjaa tarvita. Jos taloyhtiöllä on vielä paperiset osakekirjat, osakekirja luovutetaan ostajalle kaupanteon yhteydessä. Kadonnut osakekirja on kuoletettava käräjäoikeudessa ennen kauppaa.

Harkitse vaihtoehdot Omakodit Seinäjoen kanssa

Myitpä asunnon itse tai et, kannattaa ensin tietää, mitä asuntosi on markkinoilla arvoinen. Me Omakodeilla teemme maksuttoman arviointikäynnin, jonka jälkeen sinulla on perusteltu hintanäkemys ja selkeä kuva myynnin vaatimasta työstä. Käynti ei sido sinua: toimeksianto syntyy vasta kirjallisella sopimuksella. Jos päätät edetä välittäjän kanssa, hoidamme asiakirjat, markkinoinnin, esittelyt, tarjousneuvottelut ja kauppakirjat. Teemme tiivistä yhteistyötä paikallisen Oma Säästöpankin kanssa, mikä tekee asuntokauppaprosessista helpon ja nopean. Seinäjoen toimistollamme Keskustori 3:ssa työskentelevät laillistetut kiinteistönvälittäjät Sauli Kemppainen (040 051 8804) ja Harri Peerla (040 051 8805). Tutustu välittäjiin sivulla kiinteistönvälittäjä Seinäjoki tai lue lisää kiinteistönvälityksestä Seinäjoella.