Olet löytänyt unelmiesi asunnon Seinäjoelta ja olet valmis tekemään tarjouksen. Mitä seuraavaksi tapahtuu? Ostotarjousprosessi saattaa tuntua monimutkaiselta, mutta kun ymmärrät sen vaiheet ja keskeiset käsitteet, voit toimia luottavaisesti ja suojata omaa etuasi kaupanteossa.
Tässä oppaassa käymme läpi kaiken oleellisen: mitä asunnon ostotarjous sisältää, miten käsiraha ja vakiokorvaus eroavat toisistaan, mihin tarjous sitoo ja mitä tapahtuu sen jälkeen, kun myyjä on vastannut. Lopuksi kerromme, miten eteneminen kauppakirjaan asti sujuu käytännössä Seinäjoella.
Mitä ostotarjous tarkoittaa ja mitä siinä pitää olla
Ostotarjous on ostajan kirjallinen ehdotus myyjälle asunnon ostamisesta tiettyyn hintaan ja tietyillä ehdoilla. Vaikka moni ajattelee tarjouksen olevan vain alustava hintaehdotus, todellisuudessa siinä sovitaan jo monista kaupan keskeisistä yksityiskohdista. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, osapuolten välille syntyy sitova sopimus.
Kun asuntokaupassa käytetään välittäjää, tarjous on aina tehtävä kirjallisesti. Nykyisin tämä tapahtuu usein välittäjän sähköisessä järjestelmässä, mikä tekee prosessista selkeän ja dokumentoidun molemmille osapuolille. Kirjallinen muoto suojaa sekä ostajaa että myyjää, koska kaikki sovitut ehdot ovat mustaa valkoisella.
Hyvä ostotarjous sisältää vähintään seuraavat tiedot:
- Tarjottu hinta ja maksuehdot
- Kaupan kohde tarkasti yksilöitynä (osoite, huoneiston numero, pinta-ala ja asunto-osakkeissa osakkeiden numerot)
- Ostajan ja myyjän tiedot
- Tarjouksen voimassaoloaika
- Mahdolliset kaupan ehdot, kuten rahoitus- tai kuntotarkastusehto
- Tieto käsirahasta tai vakiokorvauksesta
Asunto-osaketta ja kiinteistöä ostaessa menettely eroaa hieman toisistaan. Asunto-osaketta ostettaessa tehdään ostotarjous, mutta omakotitaloa eli kiinteistöä ostettaessa laaditaan asuntokauppalain mukainen esisopimus, joka vahvistetaan julkisen kaupanvahvistajan toimesta. Seinäjoen asuntomarkkinoilla liikkuu sekä asunto-osakkeita että omakotitaloja, joten on tärkeää tietää, kumpaa kaupan kohde edustaa.
Tarjouksen voimassaoloaika kannattaa pitää lyhyenä, tyypillisesti vuorokaudesta muutamaan vuorokauteen. Lyhyt voimassaoloaika luo myyjälle painetta tehdä päätös ripeästi, eikä anna aikaa odotella muita tarjouksia.
Käsiraha ja vakiokorvaus – miten ne eroavat toisistaan
Käsiraha ja vakiokorvaus ovat molemmat tapoja varmistaa kaupan toteutuminen, mutta ne toimivat eri tavalla. Ymmärtämällä tämän eron tiedät, mihin sitoudut tarjousta tehdessäsi.
Käsiraha on konkreettinen rahasumma, jonka ostaja maksaa myyjälle tarjouksen yhteydessä. Raha siirtyy heti sopimuksen tekohetkellä, ja se toimii vakuutena siitä, että kauppa tehdään myöhemmin. Kun kauppa toteutuu, käsiraha vähennetään maksettavasta kauppahinnasta eli se lasketaan osaksi kauppasummaa.
Vakiokorvaus puolestaan on lupaus maksaa ennalta sovittu korvaus, jos kauppa jää syntymättä. Rahaa ei siirry etukäteen lainkaan, vaan velvollisuus syntyy vasta silloin, jos sopimus rikotaan. Tämä tekee vakiokorvausehtoisesta tarjouksesta ostajan kannalta joustavamman, koska käteistä ei tarvitse sitoa heti.
Käytännön ero on myös siinä, miten ne vaikuttavat kilpaileviin tarjouksiin. Käsirahaehtoisen tarjouksen vastaanotettuaan myyjä ei voi enää ottaa uusia käsirahoja, mikä rajoittaa tarjouskilpailua. Vakiokorvausehtoiset tarjoukset eivät aseta tätä rajoitusta, minkä vuoksi ne ovat nykyisin yleisempiä.
- Käsiraha: Raha siirtyy heti. Lopullisessa kaupassa vähennetään kauppahinnasta. Myyjä ei voi ottaa uusia käsirahoja rinnakkaisista tarjouksista.
- Vakiokorvaus: Rahaa ei siirry etukäteen. Korvaus maksetaan vain, jos sopimus rikotaan. Myyjä voi vastaanottaa kilpailevia tarjouksia.
- Enimmäismäärä molemmissa: Asuntokauppalain mukaan menetettävä osuus on enintään tietty prosenttiosuus tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Tämä on pakottavaa lainsäädäntöä, eikä siitä voi poiketa ostajan vahingoksi.
Molempien instrumenttien etu on selkeys: oikeus korvaukseen ei edellytä näyttöä aiheutuneesta vahingosta. Kumpikin osapuoli tietää etukäteen, mitä kaupasta vetäytyminen maksaa.
Mihin ostotarjous sitoo ja milloin siitä voi perääntyä
Ostotarjouksen sitovuus on yksi tärkeimmistä asioista, jotka ostajan tulee ymmärtää ennen tarjouksen tekemistä. Sitova sopimus syntyy sillä hetkellä, kun myyjä hyväksyy tarjouksen. Tämän jälkeen kumpikaan osapuoli ei voi vetäytyä kaupasta ilman seurauksia.
Tarjouksen peruminen on mahdollista ainoastaan ennen kuin myyjä on saanut siitä tiedon. Jos peruutus saapuu myyjälle vasta sen jälkeen, kun hän on jo tutustunut tarjoukseen, peruutus ei ole tehokas. Käytännössä tämä tarkoittaa, että tarjouksen tekemistä kannattaa harkita huolella etukäteen.
Tarjouksesta voi kuitenkin vetäytyä seuraamuksitta tietyissä tilanteissa:
- Tarjoukseen on kirjattu ehto (esim. rahoitusehto tai kuntotarkastusehto), joka ei täyty
- Asunnossa havaitaan tarjouksen tekemisen jälkeen ostopäätökseen vaikuttava merkityksellinen virhe tai puute
- Myyjä tekee vastatarjouksen, jolloin alkuperäinen tarjous raukeaa ja ostaja voi harkita uudelleen
Jos ostaja peruu kaupan hyväksymisen jälkeen ilman pätevää syytä, myyjällä on oikeus pitää maksettu käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus. Jos taas kauppa peruuntuu myyjästä johtuvasta syystä, myyjän on palautettava saamansa ennakkomaksu tai käsiraha. Lisätietoa kaupan kustannuksista löydät varainsiirtoveroa käsittelevästä oppaastamme.
Mitä tapahtuu, kun myyjä hyväksyy tai hylkää tarjouksen
Saatuaan ostotarjouksen myyjällä on kolme vaihtoehtoa: hyväksyä tarjous sellaisenaan, hylätä se tai tehdä vastatarjous. Jokainen näistä vaihtoehdoista vie kauppaprosessia eri suuntaan.
Jos myyjä hyväksyy tarjouksen allekirjoituksellaan, syntyy sitova sopimus. Myyjä ei tämän jälkeen voi enää perua kauppaa ilman seurauksia. Kauppa etenee seuraavaan vaiheeseen eli kauppakirjan valmisteluun.
Jos myyjä hylkää tarjouksen, hän voi tehdä sen ilman erityisiä perusteluja, vaikka tarjottu hinta vastaisi pyyntihintaa. Tarjous raukeaa, eikä ostaja menetä mitään. Tässä tilanteessa kannattaa miettiä, haluaako tehdä uuden, kenties korkeamman tarjouksen. Seinäjoen markkinatilanne on tällä hetkellä ostajille suotuisa, sillä asuntojen markkinointiajat ovat pitkiä ja hinnassa voi olla neuvotteluvaraa. Lisää aiheesta löydät tinkimistä käsittelevästä oppaastamme.
Jos myyjä tekee vastatarjouksen, alkuperäinen ostotarjous katsotaan hylätyksi ja myyjän vastatarjous on uusi tarjous. Ostaja voi vapaasti hyväksyä sen, hylätä sen tai tehdä uuden tarjouksen. Usein ensimmäinen tarjous ei mene kerralla läpi, vaan ostaja ja myyjä neuvottelevat tarjousten ja vastatarjousten avulla, kunnes molempia tyydyttävä sopimus syntyy.
On myös mahdollista, että samasta asunnosta on useita tarjouksia samanaikaisesti. Myyjä voi vastaanottaa kilpailevia tarjouksia ja päättää vapaasti, hyväksyykö hän niistä jonkin. Jos olet tilanteessa, jossa kilpailet muiden ostajien kanssa, kannattaa harkita tarkkaan tarjouksesi hintaa ja ehtoja. Myyntihinnan ja velattoman hinnan ero on tärkeä ymmärtää, jotta tarjouksesi perustuu oikeaan lukuun.
Ostotarjouksesta kauppakirjaan – mitä tapahtuu seuraavaksi
Kun ostotarjous on hyväksytty, alkaa kaupan valmisteluvaihe. Tässä vaiheessa välittäjä lähettää kauppakirjaluonnoksen luettavaksi sekä ostajalle että myyjälle. Kauppakirjaan kirjataan kaikki kaupan ehdot sekä olennaiset kauppaan liittyvät seikat.
Myyjä toimittaa tarvittavat asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen ja tilinpäätöstiedot. Ostaja voi halutessaan teettää kuntotarkastuksen tai muita selvityksiä ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Rahoituksen järjestäminen on myös tässä vaiheessa ajankohtaista, jos se ei ole jo kunnossa. Lue lisää asuntolainasta Seinäjoella, jos haluat tietää, kuinka paljon pankki voi lainata sinulle.
Kaupantekotilaisuudessa kauppakirja allekirjoitetaan ja omistusoikeus siirtyy ostajalle. Nykyisin yhä useampi asuntokauppa tehdään digitaalisesti DIAS-alustalla, jossa ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan sähköisesti omilla pankkitunnuksillaan. Tämä tarkoittaa, että fyysiseen kaupantekotilaisuuteen ei tarvitse välttämättä matkustaa lainkaan. Omakodit tekee tiivistä yhteistyötä Oma Säästöpankin kanssa, mikä osaltaan sujuvoittaa koko prosessia.
Koko ostotarjouksesta kaupantekoon kuluva aika on tyypillisesti muutamia viikkoja, ja koko asuntokauppaprosessi kestää yleensä yhdestä kolmeen kuukautta. Kaupanteon yhteydessä ostaja maksaa myös varainsiirtoveron. Ensiasunnon ostajalle on tarjolla vapautus varainsiirtoverosta tietyin edellytyksin. Lisätietoa löydät ensiasunnon ostajan oppaastamme.
Miten Omakodit auttaa ostajaa Seinäjoella
Me Omakodeilla olemme mukana koko prosessissa ensimmäisestä asuntonäytöstä kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka. Tunnemme Seinäjoen asuntomarkkinat läpikotaisin, ja paikallistuntemuksemme avulla osaamme neuvoa sinua niin sopivan tarjoushinnan arvioinnissa kuin tarjouksen ehtojenkin valinnassa.
Autamme sinua laatimaan ostotarjouksen, joka on selkeä, oikein muotoiltu ja suojaa etuasi. Käymme kanssasi läpi käsirahan ja vakiokorvauksen vaikutukset juuri sinun tilanteessasi, ja huolehdimme siitä, että kaikki tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa ennen kaupantekoa. Tavoitteemme on tehdä asunnonostosta mahdollisimman sujuva kokemus.
Jos etsit vielä sopivaa asuntoa tai haluat jutella välittäjämme kanssa ennen tarjouksen tekemistä, tutustu Seinäjoen kohteisiimme tai ota suoraan yhteyttä Seinäjoen toimistoomme. Olemme täällä sinua varten.
Usein kysytyt kysymykset ostotarjouksesta
Voiko ostotarjouksen perua?
Ostotarjouksen voi perua ainoastaan ennen kuin myyjä on saanut siitä tiedon. Jos myyjä on jo tutustunut tarjoukseen, peruutus ei ole enää tehokas. Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, syntyy sitova sopimus, eikä ostaja voi vetäytyä ilman seurauksia.
Mitä käsirahalle tapahtuu, jos kauppa ei toteudu?
Jos ostaja peruu kaupan ilman pätevää syytä hyväksymisen jälkeen, myyjällä on oikeus pitää käsiraha. Jos kauppa peruuntuu myyjästä johtuvasta syystä, myyjän on palautettava käsiraha. Asuntokauppalaissa on säädetty menetettävän käsirahan enimmäismäärästä.
Kauanko ostotarjous on voimassa?
Tarjouksen voimassaoloaika on ostajan itse määriteltävissä. Tyypillisesti se on vuorokaudesta muutamaan vuorokauteen. Lyhyt voimassaoloaika luo myyjälle painetta tehdä päätös nopeasti, eikä anna aikaa odotella kilpailevia tarjouksia.
Voiko tarjouksen tehdä ehdollisena?
Kyllä, ostotarjoukseen voidaan sisällyttää ehtoja. Tavallisimpia ovat rahoitusehto (kauppa toteutuu vain, jos laina järjestyy), kuntotarkastusehto (ostajalla on oikeus teettää tarkastus ennen sitoutumista) ja oman asunnon myyntiehto. Jos ehto ei täyty, ostaja voi vetäytyä kaupasta seuraamuksitta.
Pitääkö ostotarjous tehdä kirjallisesti?
Kun asunnon myynnissä käytetään välittäjää, tarjous on aina tehtävä kirjallisesti. Kirjallinen muoto suojaa molempia osapuolia ja varmistaa, että kaikki sovitut ehdot ovat selkeästi dokumentoituna. Nykyisin tarjous tehdään useimmiten välittäjän sähköisessä järjestelmässä.