{
”@context”: ”https://schema.org”,
”@type”: ”FAQPage”,
”mainEntity”: [
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Mitä velaton hinta tarkoittaa?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Velaton hinta tarkoittaa asunnon tai kiinteistön kokonaishintaa, jossa myyntihinnan lisäksi on huomioitu ostajalle siirtyvä yhtiölainaosuus tai muut kiinteistöön kohdistuvat velat. Se kertoo kiinteistön todellisen kokonaisarvon ilman, että velkoja jätetään laskuista pois.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Kummasta hinnasta tarjous tehdään?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Tarjouskäytäntö vaihtelee kohteesta ja välittäjästä riippuen. Joissakin tapauksissa tarjous tehdään myyntihinnasta, toisissa velattomasta hinnasta. Ostajan kannattaa aina varmistaa välittäjältä, kumpaan lukuun tarjous kohdistuu, jotta lopullinen maksu ei tule yllätyksenä.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Kummasta hinnasta varainsiirtovero lasketaan?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta eli myyntihinnan ja ostajalle siirtyvän lainaosuuden yhteissummasta. Pelkkä myyntihinta ei siis ole veron laskentaperuste, vaan mukaan lasketaan myös kiinteistöön kohdistuva velkaosuus.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Kannattaako lainaosuus maksaa pois heti?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Lainaosuuden pois maksaminen kerralla on mahdollista monissa taloyhtiöissä, mutta ehdot vaihtelevat yhtiöittäin. Kannattavuus riippuu muun muassa lainan korosta, omasta rahoitustilanteesta ja taloyhtiön ehdoista. Kysy lisää välittäjältä tai taloyhtiön isännöitsijältä ennen päätöstä.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Miksi kahden asunnon velaton hinta voi olla sama, vaikka myyntihinta poikkeaa?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Velaton hinta muodostuu myyntihinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä. Jos toisessa asunnossa on suuri lainaosuus ja matala myyntihinta ja toisessa pieni lainaosuus ja korkea myyntihinta, voi velaton hinta silti olla molemmissa lähes sama. Kokonaiskustannus on silloin yhtä suuri, vaikka maksurakenne eroaa.”
}
}
]
}
Velaton hinta ja myyntihinta: mitä eroa niillä on ja kummasta teet tarjouksen? Myyntihinta ja velaton hinta ovat kaksi eri asiaa kiinteistökaupassa, mikä aiheuttaa usein hämmennystä ensiasunnon ostajille. Myyntihinta on se summa, jonka ostaja maksaa myyjälle, kun taas velaton hinta tarkoittaa kiinteistön arvoa ilman siihen kohdistuvia lainoja tai rasitteita. Ero voi olla merkittävä ja vaikuttaa olennaisesti ostopäätökseen.
Mikä on myyntihinta ja miten se muodostuu?
Myyntihinta on se rahasumma, jonka ostaja maksaa kiinteistöstä kaupantekohetkellä. Se muodostuu markkinatilanteen, kiinteistön sijainnin, kunnon ja myyjän asettaman hinnoittelun perusteella. Myyntihinta ei sisällä kiinteistöön kohdistuvia lainoja tai muita taloudellisia rasitteita.
Myyntihintaan vaikuttavat monet tekijät, kuten alueen markkinahintataso, kiinteistön kunto, sijainti ja ominaisuudet. Myyjä voi asettaa pyyntihinnan, mutta lopullinen myyntihinta määräytyy neuvotteluissa ostajan kanssa. Kiinteistökaupassa myyntihinta eroaa esimerkiksi arviointi- tai vakuutushinnasta, sillä se perustuu todelliseen kaupankäyntiin markkinoilla.
Asuntokaupassa myyntihinta on se summa, joka merkitään kauppakirjaan ja jonka perusteella lasketaan myös mahdolliset välityspalkkiot.
Mitä tarkoittaa velaton hinta kiinteistökaupassa?
Velaton hinta tarkoittaa kiinteistön markkina-arvoa ilman siihen kohdistuvia lainoja, kiinnityksiä tai muita taloudellisia rasitteita. Se kertoo, kuinka arvokas kiinteistö on ”puhtaana” omaisuutena ilman velkataakkaa.
Velaton hinta lasketaan lisäämällä myyntihintaan kaikki kiinteistöön kohdistuvat lainat ja rasitteet. Jos esimerkiksi asunnon myyntihinta on 200 000 euroa ja siihen kohdistuu 150 000 euron yhtiölaina, on velaton hinta 350 000 euroa.
Velaton hinta on tärkeä tieto sekä ostajalle että myyjälle, sillä se kertoo kiinteistön kokonaisarvon. Myyjälle se kertoo, kuinka paljon kiinteistö on kaiken kaikkiaan arvoltaan. Ostajalle se antaa käsityksen siitä, onko kiinteistö hinnoiteltu oikeudenmukaisesti suhteessa sen todelliseen arvoon ja velkoihin.
Miksi myyntihinta ja velaton hinta eroavat toisistaan?
Hintojen ero syntyy kiinteistöön kohdistuvista lainoista, kiinnityksistä ja muista taloudellisista rasitteista. Myyntihinta on se osuus, jonka ostaja maksaa myyjälle, kun taas velaton hinta kuvaa kiinteistön arvoa, kun myös siihen liittyvät velat otetaan huomioon.
Käytännössä monet asunnot ja kiinteistöt myydään yhtiölainan tai muiden velkojen kanssa. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiössä osa kiinteistön hankintahinnasta voi olla yhtiölainassa, joka joko maksetaan pois kaupanteon yhteydessä tai jää ostajan vastuulle. Velaton hinta muodostuu tällöin myyntihinnasta ja kiinteistöön kohdistuvasta lainaosuudesta yhteensä.
Esimerkiksi omakotitalon myyntihinta voi olla 180 000 euroa, ja siihen voi kohdistua 120 000 euron laina, joka maksetaan pois kaupan yhteydessä. Tällöin velaton hinta on 300 000 euroa. Ostaja maksaa myyjälle myyntihinnan, ja lainan takaisinmaksu hoidetaan erikseen kauppajärjestelyjen mukaisesti.
Myös muut rasitteet, kuten yhtiölainat, mahdolliset vastikkeisiin sisältyvät pääomavastikkeet, kiinteistöverot tai panttioikeudet voivat vaikuttaa siihen, miten myyntihinta ja velaton hinta suhteutuvat toisiinsa.
Näin lasket velattoman hinnan ja myyntihinnan suhteen
Velattoman hinnan laskukaava on yksinkertainen: velaton hinta = myyntihinta + ostajalle siirtyvä yhtiölainaosuus. Kaava pätee erityisesti asunto-osakeyhtiöissä, joissa taloyhtiöllä on yhtiölaina. Lainaosuus jakautuu osakkeiden kesken, ja kukin osakas vastaa omasta osuudestaan joko maksamalla sen pois kerralla tai suorittamalla kuukausittaista rahoitusvastiketta.
Alla oleva taulukko havainnollistaa kahta esimerkkiasuntoa, joiden velaton hinta on lähellä toisiaan mutta myyntihinta poikkeaa selvästi. Luvut ovat kuvitteellisia esimerkkilukuja, eivät markkinatietoa.
| Erä | Asunto A | Asunto B |
|---|---|---|
| Myyntihinta | 120 000 € | 195 000 € |
| Yhtiölainaosuus | 80 000 € | 5 000 € |
| Velaton hinta | 200 000 € | 200 000 € |
| Rahoitusvastike kuukaudessa | 420 €/kk | 25 €/kk |
| Hoitovastike kuukaudessa | 180 €/kk | 175 €/kk |
Esimerkistä käy selvästi ilmi, että vaikka molempien asuntojen velaton hinta on sama 200 000 euroa, niiden maksurakenne poikkeaa huomattavasti toisistaan. Asunto A vaatii ostajalta selvästi pienemmän alkupääoman, mutta kuukausittaiset vastikemenot ovat merkittävästi suuremmat korkean rahoitusvastikkeen vuoksi. Asunto B puolestaan edellyttää enemmän omaa rahaa tai lainaa heti kaupanteossa, mutta juoksevia kuluja kertyy kuukausittain vähemmän. Kokonaiskustannus voi silti olla molemmissa tapauksissa hyvin samankaltainen tarkastelujakson pituudesta riippuen — ja vastiketason arviointi auttaa hahmottamaan, kumpi vaihtoehto sopii paremmin omaan tilanteeseen.
Mitä velkaosuus tarkoittaa ostajalle
Kun asunto myydään yhtiölainan kanssa, ostajalle siirtyy tietty osuus taloyhtiön lainasta. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että ostaja ei maksa koko asunnon hintaa kerralla myyjälle, vaan osa kokonaisarvosta on yhtiölainassa, joka jää taloyhtiön vastuulle — ja välillisesti ostajan maksettavaksi.
Ostajalla on tyypillisesti kaksi vaihtoehtoa velkaosuuden suhteen. Ensimmäinen vaihtoehto on jättää lainaosuus taloyhtiölle ja maksaa sitä kuukausittain rahoitusvastikkeena osana yhtiövastiketta. Toinen vaihtoehto on lainaosuuden maksaminen kerralla kaupanteon yhteydessä tai sen jälkeen, jolloin kuukausittainen rahoitusvastike poistuu tai pienenee. Lisätietoa siitä, miten taloyhtiölaina näkyy vastikkeessa, löydät erillisestä artikkelista.
On tärkeää huomata, että mahdollisuus maksaa lainaosuus pois kerralla ja sen ehdot vaihtelevat taloyhtiöittäin. Jotkut taloyhtiöt sallivat lunastuksen joustavasti, toisissa on rajoituksia tai erillisiä käsittelymaksuja. Ennen ostopäätöstä kannattaa selvittää taloyhtiön lainaehdot isännöitsijältä tai välittäjältä.
Velkaosuuden suuruus vaikuttaa suoraan siihen, kuinka paljon ostaja tarvitsee omaa rahoitusta tai pankkilainaa kaupantekohetkellä. Korkea yhtiölainaosuus voi tarkoittaa matalampaa myyntihintaa mutta korkeampia kuukausikustannuksia, mikä on syytä ottaa huomioon kokonaisbudjettia laskettaessa. Myös se, kuinka kauan taloyhtiön lainaa on jäljellä ja millä korolla se on otettu, vaikuttaa ostajan kokonaiskustannuksiin.
Kummasta hinnasta tarjous tehdään?
Tämä on yksi yleisimmistä käytännön kysymyksistä asuntokaupassa, eikä siihen ole yhtä ainoaa vastausta — tarjouskäytäntö vaihtelee kohteen ja välittäjän mukaan.
Uudistuotannossa ja taloyhtiöissä, joissa on merkittävä yhtiölainaosuus, tarjous tehdään usein myyntihinnasta. Ostaja maksaa myyjälle myyntihinnan ja ottaa lainaosuuden vastattavakseen taloyhtiön kautta. Toisissa kohteissa — erityisesti omakotitaloissa tai kohteissa, joissa lainaosuus maksetaan pois kaupanteon yhteydessä — tarjous voidaan tehdä velattomasta hinnasta.
Ostajan kannattaa aina varmistaa välittäjältä, kumpaan lukuun tarjous kohdistuu. Sekaannus myyntihinnan ja velattoman hinnan välillä voi johtaa merkittävään eroon siinä, mitä ostaja lopulta maksaa. Jos tarjous tehdään myyntihinnasta mutta ostaja luulee tarjoavansa velattomasta hinnasta — tai päinvastoin — voi lopullinen maksu poiketa odotuksista huomattavasti.
Käytännön ohje: kun tutustut kohteen ilmoitukseen, tarkista sekä myyntihinta että velaton hinta. Jos ilmoituksessa näkyy vain toinen luku, kysy välittäjältä toinen. Ennen tarjouksen jättämistä varmista, mitä lukua tarjous koskee ja miten lainaosuus käsitellään kaupanteon yhteydessä. Näin vältät ikävät yllätykset ja pystyt vertailemaan eri kohteita keskenään oikealla tavalla.
Varainsiirtovero ja velaton hinta
Varainsiirtovero on asuntokaupan yhteydessä maksettava vero, jonka laskentaperuste on tärkeää ymmärtää oikein. Vero ei perustu pelkkään myyntihintaan, vaan velattomaan hintaan — eli myyntihinnan ja ostajalle siirtyvän lainaosuuden yhteissummaan.
Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että vaikka maksaisit myyjälle vain myyntihinnan, varainsiirtovero lasketaan koko velattomasta hinnasta. Jos asunnon myyntihinta on esimerkiksi 120 000 euroa ja yhtiölainaosuus 80 000 euroa, veron laskentaperuste on 200 000 euroa — ei 120 000 euroa.
Tämä on erityisen tärkeää huomioida silloin, kun kohteessa on suuri yhtiölainaosuus ja matala myyntihinta. Ostaja saattaa arvioida verokulut liian pieniksi, jos laskee veron vain myyntihinnan perusteella. Varainsiirtoveron tarkat prosentit kannattaa tarkistaa Verohallinnon ajantasaisista ohjeista ennen kaupantekoa, sillä ne voivat muuttua.
Kumpi hinta on ostajalle tärkeämpi tietää?
Molempien hintojen tunteminen on ostajalle välttämätöntä, mutta myyntihinta on käytännössä tärkein, sillä se kertoo todellisen myyjälle maksettavan summan. Velaton hinta auttaa arvioimaan kaupan kokonaisuutta ja kiinteistön todellista hintatasoa velkoineen.
Ensiasunnon ostajan kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti myyntihintaan, sillä se määrittää tarvittavan oman rahoituksen ja lainan määrän. Velaton hinta kertoo kuitenkin, onko kiinteistö hinnoiteltu reilusti markkinatilanteeseen nähden ja kuinka suuri velka kohteeseen liittyy.
Ostajan tulisi vertailla alueen muita myyntejä sekä myyntihinnan että velattoman hinnan osalta. Jos velaton hinta on selvästi korkeampi kuin vastaavien kiinteistöjen, se voi olla merkki ylihinnoittelusta tai suuresta velkaosuudesta. Toisaalta matala myyntihinta suhteessa velattomaan hintaan voi kertoa siitä, että kohteeseen liittyy huomattava määrä velkaa, joka siirtyy ostajan vastuulle.
Riskinä hintojen suuressa erossa on se, että ostaja voi joutua ottamaan vastuulleen odotettua suuremman lainamäärän tai maksamaan kiinteistöstä sen todellista arvoa enemmän, jos velkojen vaikutusta ei huomioida oikein.
Miten Omakodit auttaa asiakkaita hinnoittelussa ja kiinteistökaupassa?
Tarjoamme kattavan kiinteistönvälityspalvelun, joka sisältää ammattimaisen hintakartoituksen ja perustellun hintanäkemyksen jokaiselle kiinteistölle. Kokenut välittäjätiimimme tekee huolellisen asuntokatselmuksen ja antaa realistisen arvion sekä myyntihinnasta että velattomasta hinnasta.
Palvelumme sisältää:
- Perustellun hintanäkemyksen paikallisen markkinatuntemuksen pohjalta
- Kaikki tarvittavat asiakirjat ja niiden tarkistuksen
- Tehokkaan markkinoinnin kaikissa tärkeimmissä kanavissa
- Aktiiviset esittelyt ja myyntiprosessin hoitamisen kokonaisuudessaan
- Henkilökohtaisen palvelun ja paikkakunnan parhaan asiantuntemuksen
Yhteistyömme Oma Säästöpankin kanssa tekee kodinvaihtoprosessista sinulle sujuvan ja nopean. Tutustu myytäviin kohteisiimme tai ota yhteyttä, niin autamme sinua löytämään oikean hinnoittelun kiinteistöllesi ja hoidamme koko myyntiprosessin ammattitaidolla.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä velaton hinta tarkoittaa?
Velaton hinta tarkoittaa asunnon tai kiinteistön kokonaishintaa, jossa myyntihinnan lisäksi on huomioitu ostajalle siirtyvä yhtiölainaosuus tai muut kiinteistöön kohdistuvat velat. Se kertoo kiinteistön todellisen kokonaisarvon ilman, että velkoja jätetään laskuista pois.
Kummasta hinnasta tarjous tehdään?
Tarjouskäytäntö vaihtelee kohteesta ja välittäjästä riippuen. Joissakin tapauksissa tarjous tehdään myyntihinnasta, toisissa velattomasta hinnasta. Ostajan kannattaa aina varmistaa välittäjältä, kumpaan lukuun tarjous kohdistuu, jotta lopullinen maksu ei tule yllätyksenä.
Kummasta hinnasta varainsiirtovero lasketaan?
Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta eli myyntihinnan ja ostajalle siirtyvän lainaosuuden yhteissummasta. Pelkkä myyntihinta ei siis ole veron laskentaperuste, vaan mukaan lasketaan myös kiinteistöön kohdistuva velkaosuus.
Kannattaako lainaosuus maksaa pois heti?
Lainaosuuden pois maksaminen kerralla on mahdollista monissa taloyhtiöissä, mutta ehdot vaihtelevat yhtiöittäin. Kannattavuus riippuu muun muassa lainan korosta, omasta rahoitustilanteesta ja taloyhtiön ehdoista. Kysy lisää välittäjältä tai taloyhtiön isännöitsijältä ennen päätöstä.
Miksi kahden asunnon velaton hinta voi olla sama, vaikka myyntihinta poikkeaa?
Velaton hinta muodostuu myyntihinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä. Jos toisessa asunnossa on suuri lainaosuus ja matala myyntihinta ja toisessa pieni lainaosuus ja korkea myyntihinta, voi velaton hinta silti olla molemmissa lähes sama. Kokonaiskustannus on silloin yhtä suuri, vaikka maksurakenne eroaa.