Varainsiirtovero asunnon ostossa – mitä ostajan tulee tietää

Asunnon ostaminen on suuri taloudellinen päätös, eikä kauppahinta ole ainoa budjettiin vaikuttava luku. Varainsiirtovero tulee maksettavaksi lähes jokaisessa asuntokaupassa, ja veron määrä riippuu ennen kaikkea kohteen omistusmuodosta: ostetaanko asunto-osakeyhtiön osakkeita vai kiinteistö. Siksi esimerkiksi omakotitalon veroprosenttia ei voi päätellä pelkästään rakennustyypistä.

Tässä oppaassa käymme läpi Suomessa voimassa olevat varainsiirtoveroprosentit, veron laskentaperusteet, ilmoitus- ja maksuajat sekä ensiasunnon ostajan tilanteen. Mukana ovat myös uudiskohteet, yhtiölainat, erilliset autopaikkaosakkeet, usean ostajan kaupat ja asuntokaupan muut tavalliset kustannukset.

Voimassa olevat varainsiirtoveroprosentit

Verohallinnon ajantasaisen ohjeen mukaan asunto-osakkeiden ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero on 1,5 prosenttia. Kiinteistöjen ja rakennusten varainsiirtovero on 3 prosenttia.

Kaupan kohde	Veroprosentti	Vero lasketaan
Asunto-osake, esimerkiksi kerrostalo- tai rivitalohuoneisto	1,5 %	Kauppahinnasta, muista vastikkeista ja mahdollisesta yhtiölainaosuudesta eli yleensä velattomasta hinnasta
Kiinteistö, esimerkiksi omalla tontilla sijaitseva omakotitalo, tontti tai mökkikiinteistö	3 %	Kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta
Erillisillä osakkeilla hallittava autopaikka, varasto tai muu tila	1,5 %	Kauppahinnasta, muista vastikkeista ja mahdollisesta yhtiölainaosuudesta

Omakotitalo ei siis automaattisesti tarkoita 3 prosentin veroa. Jos omakotitalo on asunto-osakeyhtiömuotoinen ja ostaja hankkii sen hallintaan oikeuttavat osakkeet, verokanta on 1,5 prosenttia. Jos kaupan kohteena on kiinteistö rakennuksineen tai siirtokelpoinen vuokraoikeus rakennuksineen, verokanta on 3 prosenttia. Kauppakirjasta ja kohteen asiakirjoista selviää, mitä oikeudellisesti ollaan ostamassa.

Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta

Asunto-osakekaupassa veron perusteeseen kuuluu kauppahinnan lisäksi osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus. Verohallinto ohjeistaa maksamaan veron velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksaako ostaja yhtiölainaosuuden pois kaupanteon yhteydessä vai myöhemmin rahoitusvastikkeena.

Jos asunnon kauppahinta on 80 000 euroa ja yhtiölainaosuus 20 000 euroa, velaton hinta on 100 000 euroa. Varainsiirtovero on tällöin 1,5 % × 100 000 euroa = 1 500 euroa. Yhtiölainan huomioiminen on erityisen tärkeää uudiskohteissa ja paljon remontoiduissa taloyhtiöissä, joissa myyntihinnan ja velattoman hinnan ero voi olla suuri.

Esimerkkejä varainsiirtoveron määrästä

Kohde	Veron peruste	Varainsiirtovero
Asunto-osake	150 000 € velaton hinta	2 250 €
Asunto-osake	200 000 € velaton hinta	3 000 €
Kiinteistö	200 000 € kauppahinta	6 000 €
Kiinteistö	250 000 € kauppahinta	7 500 €

Jos veron määrä jää alle 10 euroon, veroa ei tarvitse maksaa, mutta varainsiirtoveroilmoitus on silti annettava. Oman kaupan alustavan veron voi tarkistaa Verohallinnon varainsiirtoverolaskurilla.

Ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveroa

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Verohallinnon ohjeen mukaan vanhaa verovapautta voidaan soveltaa vain, jos sitova luovutussopimus allekirjoitettiin viimeistään 31.12.2023 ja muut verovapauden ehdot täyttyvät. Uudesta ensiasunnon kaupasta maksetaan siis normaalisti 1,5 tai 3 prosentin varainsiirtovero kohteen omistusmuodon mukaan.

Ensiasunnon ostaja voi hyödyntää ASP-järjestelmää, jos sen ehdot täyttyvät, mutta ASP-rahoitus ei vapauta varainsiirtoverosta. ASP-järjestelmässä säästämistä tarkastellaan kuukausittain, säästäjälle ei ole yläikärajaa ja omasäästöosuuden tulee olla 10 prosenttia hankintahinnasta. Vanhoihin ASP-sopimuksiin voi liittyä siirtymäsääntöjä, joten ajantasaiset ehdot kannattaa tarkistaa Valtiokonttorin ASP-ohjeesta ja omasta pankista.

Milloin varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan?

Määräaika ja vastuu ilmoittamisesta riippuvat kaupan kohteesta ja siitä, onko asunto-osakekaupassa mukana kiinteistönvälittäjä. Verohallinto kokoaa määräajat omaisuuslajeittain.

Käytetty asunto-osake ilman välittäjää

Ostajan on annettava varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava vero kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan tai muun sopimuksen allekirjoittamisesta. Jos ostajia on useita, jokainen antaa oman ilmoituksensa ja maksaa oman omistusosuutensa mukaisen veron omalla varainsiirtoveron viitenumerollaan.

Käytetty asunto-osake välittäjän kautta

Ostaja maksaa veron kaupanteon yhteydessä, ja kiinteistönvälittäjä antaa varainsiirtoveroilmoituksen Verohallinnolle. Ostajan kannattaa selvittää oma viitenumeronsa jo ennen kaupantekoa. Välittäjän antama todistus suoritetusta varainsiirtoverosta on syytä säilyttää.

Uudiskohde

Uudiskohteen ostaja antaa ilmoituksen ja maksaa veron itse kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä, vaikka kaupassa olisi ollut mukana välittäjä. Veron perusteeseen kuuluvat myös asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus sekä mahdolliset erillisillä osakkeilla hallittavat autopaikat, varastot ja muut tilat omine vastikkeineen.

Kiinteistö

Kiinteistön ostaja antaa varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron ennen lainhuudon tai vuokraoikeuden kirjaamisen hakemista. Lainhuutoa tai kirjaamista on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Ostaja hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen itse myös silloin, kun kaupan on välittänyt kiinteistönvälittäjä. Jos kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä Kiinteistövaihdannan palvelussa, kirjaamishakemus tulee vireille automaattisesti, joten veroasiat on käytännössä hoidettava kaupanteon yhteydessä. Tarkemmat vaiheet löytyvät Verohallinnon kiinteistön ostajan ohjeesta.

Ilmoittaminen ja maksaminen OmaVerossa

Varainsiirtoveroilmoituksen voi tehdä OmaVerossa, jossa vero voidaan myös maksaa. Verkkopankissa maksettaessa tarvitaan Verohallinnon tilinumero ja ostajan henkilökohtainen varainsiirtoveron viitenumero. Kun ilmoitus ja maksu ovat saapuneet Verohallinnolle, todistus tulee OmaVeroon yleensä noin kahden arkipäivän kuluessa. Jos ilmoitus annetaan myöhässä, seurauksena voi olla myöhästymismaksu tai veronkorotus. Myöhässä maksetulle verolle kertyy viivästyskorkoa.

Erityistilanteet, jotka ostajan kannattaa huomioida

Useita ostajia: jokainen ostaja ilmoittaa ja maksaa oman osuutensa erikseen. Veron peruste jakautuu hankittujen omistusosuuksien mukaan.
Autopaikka tai varasto: jos tilaa hallitaan asunnosta erillisillä osakkeilla, sen kauppahinta ja mahdollinen yhtiölainaosuus ovat varainsiirtoveron alaisia. Tämä koskee myös vanhan verovapauden piiriin mahdollisesti kuulunutta ensiasuntokauppaa.
Yhtiölaina: veroa ei voi pienentää sillä, että yhtiölaina jätetään maksettavaksi rahoitusvastikkeena. Vero lasketaan silti velattomasta hinnasta.
Lunastuslauseke: asunto-osakkeen ilmoitus- ja maksuajat eivät siirry sillä perusteella, että yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Jos lunastusoikeutta käytetään, alkuperäinen ostaja voi hakea maksamansa veron palautusta.
Oma koti vuokratontilla: tarkista, ostetaanko osakkeet, kiinteistö vai siirtokelpoinen vuokraoikeus rakennuksineen. Omistusmuoto ratkaisee verokannan ja rekisteröintitavan.

Varainsiirtovero on vain osa asuntokaupan kokonaiskustannuksista

Asuntobudjetissa kannattaa varata tilaa myös rekisteröinnille, rahoituksen järjestelykuluille, vakuutuksille, muutolle sekä mahdollisille asiantuntija- ja kuntotarkastuspalveluille. Maanmittauslaitos perii maksun sekä osakehuoneiston omistuksen rekisteröinnistä että kiinteistön lainhuudatuksesta. Maksut voivat muuttua, joten tarkista hinnat suoraan Maanmittauslaitoksen ajantasaisista huoneistojen rekisteröintipalveluiden ja kiinteistöjen rekisteröintipalveluiden hinnastoista.

Asunto-osaketta ostettaessa on tärkeää tarkistaa velattoman hinnan lisäksi yhtiövastike, rahoitusvastike, huoneistoon kohdistuvat velat, taloyhtiön talous sekä päätetyt ja suunnitellut korjaukset. Kilpailu- ja kuluttajavirasto suosittelee tutustumaan muun muassa isännöitsijäntodistukseen, korjaustarveselvitykseen, energiatodistukseen, yhtiöjärjestykseen, tilinpäätökseen ja viimeisimpään yhtiökokouspöytäkirjaan. Katso KKV:n tarkistuslista käytetyn asunnon ostajalle.

Kiinteistökaupassa kustannusriskeihin vaikuttavat etenkin rakennuksen kunto, tulevat korjaukset, lämmitys- ja ylläpitokulut, tontin tiedot sekä kiinteistöön kohdistuvat rasitteet ja kiinnitykset. KKV:n mukaan ostajan tulee tarkastaa talo, ulkorakennukset, tontti ja rajat huolellisesti sekä tutustua muun muassa lainhuuto- ja rasitustodistukseen ja kiinteistörekisteriotteeseen. Tarvittaessa ammattitaitoinen kuntotarkastus auttaa tunnistamaan riskipaikkoja, vaikka sekään ei takaa kaikkien piilevien virheiden löytymistä. Lue lisää KKV:n omakotitalon ostajan ohjeesta.

Näin varaudut varainsiirtoveroon ennen tarjousta

Selvitä, onko kaupan kohteena asunto-osake, kiinteistö vai vuokraoikeus rakennuksineen.
Tarkista asunto-osakkeen myyntihinnan lisäksi velaton hinta ja erillisten autopaikka- tai varasto-osakkeiden tiedot.
Laske vero omistusosuutesi mukaan ja lisää summa rahoitus- ja käteisbudjettiin.
Selvitä oma varainsiirtoveron viitenumerosi ennen kaupantekoa.
Merkitse ilmoituksen, maksun ja omistuksen rekisteröinnin määräajat kalenteriin.
Jos veron peruste tai kaupan rakenne on epäselvä, varmista tulkinta Verohallinnolta ennen kaupantekoa.

Omakodit auttaa hahmottamaan asuntokaupan kokonaisuuden

Asuntokauppaan liittyy veron lisäksi asiakirjoja, määräaikoja ja käytännön järjestelyjä. Omakotien välittäjä auttaa selvittämään kohteen omistusmuodon, velattoman hinnan, yhtiölainaosuuden ja kaupan muut keskeiset tiedot jo ennen päätöksentekoa. Käytetyn asunto-osakkeen välittäjäkaupassa välittäjä antaa myös varainsiirtoveroilmoituksen ostajan puolesta, kun ostaja on maksanut veron kaupanteon yhteydessä.

Kiinteistökaupassa ja uudiskohteen asunto-osakekaupassa ostaja vastaa itse varainsiirtoveroilmoituksesta. Välittäjä voi silti auttaa aikataulun, asiakirjojen ja kaupan vaiheiden hahmottamisessa. Henkilökohtaisissa verotuksen tulkintakysymyksissä lopullinen ohje kannattaa varmistaa Verohallinnolta.

Voit tutustua Omakotien myynnissä oleviin kohteisiin tai löytää sopivan asiantuntijan Omakotien yhteystiedoista.

Lähteet ja lisätiedot

Verotus, ASP-ehdot ja viranomaismaksut voivat muuttua. Tarkista omaa kauppaasi koskevat veroprosentit, määräajat ja maksut linkitetyistä viranomaislähteistä ennen kaupantekoa.