Asunnon ostaminen on yksi elämän suurimmista päätöksistä, ja Seinäjoella asuntokauppa käy aktiivisena niin kerrostalojen, rivitalojen kuin omakotitalojenkin osalta. Silti moni ostaja astuu ensimmäiselle esittelykäynnille ilman selkeää suunnitelmaa siitä, mihin kannattaa kiinnittää huomiota. Asunnon katselmointi ja kuntotarkastus ovat kaksi eri asiaa, ja niiden eron ymmärtäminen voi säästää tuhansia euroja myöhemmiltä yllätyksiltä.
Tässä oppaassa käymme läpi, mitä asunnon esittelykäynnillä kannattaa havainnoida, milloin erillinen kuntotarkastus on viisas sijoitus ja miten kuntotarkastusraporttia tulkitaan ennen ostopäätöstä. Lopuksi kerromme, miten me Omakodin välittäjinä tuemme ostajaa koko katselmointiprosessin ajan Seinäjoella.
Katselmoinnin ja kuntotarkastuksen ero asuntokaupassa
Asuntonäyttö eli katselmointi on ostajan oma silmämääräinen tutustumiskäynti kohteeseen. Siinä ei käytetä mittalaitteita eikä tehdä rakennusteknistä arviointia, vaan kyse on ostajan henkilökohtaisesta havainnoinnista ennen ostopäätöstä. Näyttö kestää usein vain 15–30 minuuttia, joten katse kannattaa kohdistaa oikeisiin asioihin heti alusta.
Kuntotarkastus on aivan eri asia. Se on ammattilaisen suorittama systemaattinen tekninen arviointi, jossa rakennuksen kunto, korjaustarpeet ja mahdolliset riskit arvioidaan aistinvaraisin menetelmin rakenteita rikkomatta. Tarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen raportti, ja se noudattaa suoritusohjetta KH 90-00394.
On myös hyvä tietää, että kuntotarkastuksen rinnalla on muitakin tutkimustapoja. Kuntoarvio sopii paremmin rakennuksen pitkäjänteiseen ylläpitoon ja korjaussuunnitteluun, kun taas kuntotutkimus on kuntotarkastusta perusteellisempi selvitys, jossa voidaan ottaa näytteitä laboratoriossa analysoitavaksi. Kosteuskartoitus puolestaan kohdistuu yksittäiseen tilaan, kuten kylpyhuoneeseen tai saunaan, ja kertoo pintamittauksilla, onko rakenteissa havaittavissa poikkeavaa kosteutta. Näitä ei pidä sekoittaa keskenään.
Kuntotarkastus ei myöskään poista myyjän vastuuta piilevistä virheistä. Kiinteistökaupassa myyjän vastuu ulottuu viisi vuotta omistuksensiirtopäivästä, ja osakehuoneistoissa vastuu kestää lähtökohtaisesti kaksi vuotta.
Tärkeimmät kohteet katselmointikäynnillä
Esittelykäynnillä aikaa on rajallisesti, joten havainnointi kannattaa kohdistaa niihin rakenteisiin ja järjestelmiin, joiden korjaaminen tulee kalliiksi. Pintaremontti on helppo, mutta kosteusvaurio tai vanhentunut putkisto on toinen juttu.
Kosteus ja sisäilma
Kosteuden merkit ovat tärkeimpiä havainnoitavia asioita. Kupruilevat maali- tai tasoitepinnat viittaavat usein rakenteissa kapillaarisesti nousevaan kosteuteen. Sisäpinnoilla näkyvä laaja-alainen homekasvusto kertoo vakavista ilmanvaihtopuutteista tai poikkeuksellisen suuresta sisäilman kosteudesta. Hajuihin kannattaa myös kiinnittää huomiota: tunkkainen tai maakellarimainen haju on varoitusmerkki.
Ulkopuolella kannattaa tarkistaa julkisivun ja sokkelin kunto. Isommat halkeamat voivat viitata perustusrakenteiden painumiseen, ja kosteusjäljet syöksytorvien ympärillä tai sokkelin alaosassa kertovat haitallisesta kosteusrasituksesta. Erityisesti vanhemmissa omakotitaloissa kannattaa selvittää, onko rakennuksessa valesokkeli eli piilosokkeli, jossa ulkoseinän puurunko on hyvin matalalla maan pintaan nähden. Se on yksi yleisimmistä riskeistä suomalaisessa rakennuskannassa.
Sähköt ja vesijohdot
Seinäjoen rakennuskannassa on runsaasti 1960–1980-luvuilla rakennettuja kerrostaloja ja omakotitaloja. Näissä kohteissa putkiremontit ja sähköjärjestelmien uusimiset ovat monessa tapauksessa joko jo tehty tai edessäpäin. Putkiston käyttöikä on tyypillisesti 30–50 vuotta, joten rakennusvuosi antaa hyvän vihjeen siitä, kuinka pian korjaukset voivat tulla ajankohtaisiksi.
Esittelyssä kannattaa kysyä suoraan: milloin putket on viimeksi uusittu tai sukitettu, ja milloin salaojat on tarkastettu? Salaojat ovat kriittinen osa rakennuksen kosteudenhallintaa, mutta niiden kunnosta ei usein tiedetä mitään ennen kuin ongelmat ovat jo ilmenneet.
Ikkunat ja eristys
Ikkunoiden tiivisteet ja kunto vaikuttavat suoraan lämmityskustannuksiin ja sisäilman laatuun. Vetoisuus ikkunoiden lähellä on selkeä merkki siitä, että tiivisteet ovat kuluneet tai ikkunat ovat yksinkertaisesti vanhat. 1970–1980-luvun omakotitaloissa lämmitysremontit ovat yleisiä, ja ikkunoiden uusiminen kuuluu usein samaan kokonaisuuteen.
Pinnat ja kunto
Lattioiden, seinien ja kattojen yleinen kunto kertoo paljon asunnon ylläpidon tasosta. Halkeamat lattioissa tai seinissä voivat olla kosmeettisia, mutta ne voivat myös viitata rakenteiden elämiseen. Märkätiloissa erityisesti saunan ja kylpyhuoneen vedeneristys on kriittinen: silmämääräisesti vedeneristyksen kuntoa on vaikea arvioida, mutta saumauksen ja pinnoitteiden kunto antavat vihjeitä.
Taloyhtiön asiakirjat
Asunto-osaketta ostaessa pelkkä huoneiston katselmointi ei riitä. Taloyhtiön kunto näkyy asiakirjoissa: isännöitsijäntodistus, yhtiöjärjestys, tilinpäätökset kolmelta vuodelta ja erityisesti pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma eli PTS kertovat, mitä remontteja on tehty ja mitä on tulossa. Tulevat remontit vaikuttavat suoraan hoitovastikkeeseen ja yhtiölainaosuuksiin. Jos aihe kiinnostaa enemmän, kannattaa tutustua myös siihen, mikä on hoitovastike ja miksi se pitää maksaa.
Milloin kuntotarkastus on välttämätön
Kuntotarkastus ei ole lain mukaan pakollinen asuntokaupassa, mutta käytännössä se on lähes aina viisas ratkaisu omakotitaloa, paritaloa, rivitaloa tai erillistaloa ostettaessa. Kuntotarkastus on erityisen tärkeä vanhan talon kaupassa, ja poikkeuksena voidaan pitää lähinnä tilanteita, joissa rakennus myydään purkukuntoisena.
Myös rahoittajapankki saattaa edellyttää kuntotarkastusta lainan myöntämisen ehtona. Käytäntö vaihtelee pankeittain, mutta yhä useampi pankki suhtautuu asiaan vakavasti erityisesti vanhempien omakotitalojen kohdalla. Kannattaa tarkistaa oman pankin käytäntö etukäteen.
Hyvissä ajoin ennen myyntiä tehty kuntotarkastus hyödyttää myös myyjää: se nopeuttaa myyntiaikaa, tekee prosessista läpinäkyvämmän ja helpottaa hinnoittelua. Asuntomarkkinoilla on viime vuosina ollut havaittavissa positiivinen muutos, kun yhä useampi myyjä tilaa kuntotarkastuksen jo ennen myynti-ilmoituksen julkaisemista.
Jos kohteesta tehdään tarjous ennen kuntotarkastusta, tarjoukseen kannattaa kirjata ehto sen purkautumisesta, mikäli tarkastuksessa ilmenee kauppahintaan vaikuttavia seikkoja. Ja jos kuntotarkastuksessa löytyy viitteitä riskirakenteiden vaurioitumisesta, lisätutkimukset eli kuntotutkimukset on syytä teettää ennen kaupantekoa. Selvittämättä jätetyt riskit siirtyvät ostajan kannettaviksi.
Pätevän kuntotarkastajan tunnistaa AKK-tutkinnosta (Asuntokaupan kuntotarkastaja AKK) tai PKA-tutkinnosta (Pätevöitynyt kuntoarvioija PKA). Kuntotarkastajan nimikettä voi käyttää ilman ammatillista pätevyyttä, joten tarkastajan valinnassa kannattaa olla huolellinen. Suomen Kuntotarkastajat ry on hyvä lähtökohta pätevän ammattilaisen löytämiseen.
Kuntotarkastuksen hinta vaihtelee kohteen koon ja iän mukaan. Kerrostaloasunnon tarkastus maksaa tyypillisesti 300–600 euroa, rivitaloasunnon 400–700 euroa ja omakotitalon laajempi kuntoarvio 500–1 200 euroa tai enemmän. Erilliset asbestikartoitukset ja muut lisäselvitykset tulevat näiden päälle. Kustannus on pieni verrattuna siihen, mitä piilevä kosteusvaurio tai vanhentunut putkisto voi tulla maksamaan.
Kuntotarkastusraportin tulkinta ennen ostopäätöstä
Kuntotarkastusraportti on arvokas asiakirja, mutta se vaatii oikeaa lukutapaa. Raportti alkaa yhteenvedolla, johon on tiivistetty kohteen yleistiedot, merkittävät korjaukset, oleelliset havainnot sekä toimenpidesuositukset. Yhteenveto kannattaa lukea ensin.
Havainto-osiossa eritellään kaikki tarkastuksella tehdyt havainnot rakenneosittain ja tiloittain. Havainnoista muodostetaan riskiarvio yhdessä rakennekuvien, asiakirjojen ja rakennuksen iän kanssa. On tärkeää ymmärtää, että raportti ei ole korjaustyöselitys eikä sisällä kustannusarviota. Se kertoo, mitä on havaittu ja minkä tasoinen riski on, mutta ei velvoita mihinkään toimenpiteeseen.
Erityistä huomiota ansaitsevat merkinnät kuten ”edellyttää tarkempaa tutkimista” tai ”riskirakenne”. Nämä kohdat ovat ostajan kannalta kriittisiä: jos asia jää selvittämättä ennen kauppaa ja myöhemmin paljastuu merkittävä vaurio, myyjä voi edelleen olla vastuussa. Siksi raportin riskirakenteet ja vauriohistoria kannattaa käydä huolellisesti läpi ennen ostotarjouksen tekemistä.
Raportin allekirjoitus, päivämäärä ja laatijan tiedot kannattaa tarkistaa aina. Liian vanha raportti ei välttämättä vastaa kohteen nykyistä kuntoa, sillä olosuhteet voivat muuttua nopeasti. Jos raportti osoittaa merkittäviä rakennusteknisiä ongelmia, ostajalla on mahdollisuus pyytää korjausten huomioimista tarjouksessa, neuvotella hinnanalennuksesta tai peruuttaa tarjous sovituin ehdoin.
Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot on syytä merkitä huolellisesti kauppakirjaan. Lähtökohtaisesti ostaja ei voi vedota raportin havaintoihin enää kauppojen jälkeen, jos ne olivat tiedossa ennen kaupantekoa.
Omakodin välittäjän rooli katselmointiprosessissa Seinäjoella
Hyvä kiinteistönvälittäjä ei ole pelkästään kaupankäynnin järjestäjä, vaan aktiivinen asiantuntija, joka tukee ostajaa koko prosessin ajan. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hyvän välitystavan ohje edellyttää, että välittäjä suosittelee asianmukaista kuntotarkastusta ja huolehtii siitä, että raportissa esiin tulevat seikat huomioidaan esitteessä ja kauppakirjassa.
Me Omakodin välittäjinä tunnemme Seinäjoen alueen rakennuskannan hyvin. Tiedämme, missä kaupunginosissa ja minkä ikäisissä rakennuksissa tyypillisimmät riskit piilevät, ja osaamme ohjata ostajan huomion oikeisiin kohtiin jo esittelykäynnillä. Välittäjä voi myös tarjota listan pätevistä, alueella toimivista kuntotarkastajista, vaikka emme voi suositella ketään tiettyä toimijaa nimeltä.
Kuntotarkastus on parhaimmillaan tilanne, jossa myyjä, ostaja ja välittäjä ovat kaikki paikalla. Silloin kaikki osapuolet saavat saman tiedon yhtä aikaa, ja tarkastajalta voi kysyä yksityiskohdista suoraan. Välittäjän tehtävä on myös muistuttaa molempia osapuolia siitä, mitä kuntotarkastus ei kata: myyjän vastuu piilevistä virheistä säilyy, eikä kuntotarkastus poista ostajan omaa selonottovelvollisuutta.
Seinäjoen asuntomarkkinoilla on tärkeää, että ostaja saa käyttöönsä kaikki oleelliset asiakirjat ennen päätöstä. Isännöitsijäntodistus, taloyhtiön tilinpäätökset, energiatodistus ja mahdollinen kuntotarkastusraportti kuuluvat kaikki siihen kokonaisuuteen, jonka me välittäjinä varmistamme olevan kunnossa. Voit tutustua Seinäjoen alueen kohteisiimme ja nähdä, millaisia asuntoja meillä on tällä hetkellä tarjolla.
Hyvä välittäjä on mukana katselmoinneissa ja auttaa tunnistamaan, mihin kannattaa kiinnittää huomiota. Omakodit Seinäjoella tukee sinua koko ostoprosessin ajan. Ota yhteyttä välittäjäämme Sauli Kemppaiseen puhelimitse numeroon 0400 518 805 tai sähköpostitse osoitteeseen sauli.kemppainen@omakodit.fi, niin keskustellaan juuri sinulle sopivasta seuraavasta askeleesta.