Asunnon katselmointi ja kuntotarkastus Seinäjoella – mihin kiinnittää huomiota

Kuntotarkastus mietityttää sekä myyjää että ostajaa: kannattaako tarkastus teettää etukäteen, mitä se kattaa ja miten se vaikuttaa kauppaan? Tässä oppaassa käymme läpi kuntotarkastuksen, kuntotutkimuksen ja kuntokartoituksen erot, ostajan oman katselmoinnin sekä sen, miten raportti vaikuttaa kauppakirjaan ja vastuisiin. Jos myyt omakotitaloa, katso myös oppaamme omakotitalon myynti Seinäjoella.

Kuntotarkastus, kuntotutkimus ja kuntokartoitus: mitä eroa niillä on?

Termit menevät arkikielessä helposti sekaisin, mutta ne tarkoittavat eri laajuisia selvityksiä. Eron ymmärtäminen auttaa päättämään, millainen selvitys juuri sinun kohteeseesi tarvitaan.

Kuntotarkastus

Asuntokaupan kuntotarkastus on ammattilaisen tekemä aistinvarainen arviointi, jossa rakennuksen kuntoa arvioidaan rakenteita rikkomatta. Tarkastaja käy läpi näkyvät pinnat, rakenteet ja talotekniikan silmämääräisesti ja pintamittauksin, ja tarkastuksesta laaditaan kirjallinen raportti. Tavanomaisessa kuntotarkastuksessa ei yleensä havaita rakenteiden sisällä olevia vaurioita. Jos kosteus on päässyt rakenteisiin mutta pinnat ovat ehjät, tarkastus ei välttämättä paljasta sitä. Raportti sisältää havainnot, riskiarvion rakenneosittain ja toimenpidesuositukset, mutta ei korjausten kustannusarviota.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimus on kuntotarkastusta perusteellisempi selvitys, jossa voidaan tehdä rakenneavauksia ja ottaa näytteitä laboratorioon. Sitä tarvitaan, kun kuntotarkastuksessa ilmenee viitteitä riskirakenteen vaurioista tai tarkastaja suosittelee lisäselvityksiä. Tyypillisiä syitä ovat epäilyt kosteusvauriosta, haitallisista aineista, kuten asbestista, tai sisäilmaongelmasta.

Kuntokartoitus ja taloyhtiön kuntoarvio

Sanaa kuntokartoitus käytetään arkikielessä sekä omakotitalon kuntotarkastuksesta että taloyhtiön kiinteistön kunnon selvittämisestä. Taloyhtiöissä kuntoa seurataan usein kuntoarvioilla ja pitkän tähtäimen suunnitelmalla, ja hallituksen on annettava yhtiökokoukselle vuosittain selvitys kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden ajalta. Osakehuoneiston ostajalle tämä tieto välittyy isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen kautta. Lue lisää siitä, mitä isännöitsijäntodistuksesta pitää tarkistaa.

Onko kuntotarkastus pakollinen asuntokaupassa?

Ei ole. Laki ei velvoita teettämään kuntotarkastusta omakotitalon eikä osakehuoneiston kaupassa. Myyjällä on silti aina tiedonantovelvollisuus: hänen on kerrottava ostajalle kaikista tiedossaan olevista vioista, puutteista ja konkreettisista epäilyistä. Ostajalla puolestaan on selonottovelvollisuus, eli hänen on tutustuttava kohteeseen ja sen asiakirjoihin huolellisesti ennen kauppaa. Käytännössä kuntotarkastus on tavallisin omakotitalojen ja muiden kiinteistöjen kaupassa. Kerrostalo- ja rivitaloasunnoissa rakennuksen kunnosta kertovat ensisijaisesti taloyhtiön asiakirjat.

Milloin kuntotarkastus kannattaa tehdä ennen myyntiä?

Ennen myyntiä tehty kuntotarkastus on monessa tilanteessa järkevä ratkaisu. Se antaa selkeän kuvan talon kunnosta ennen hinnoittelua, vähentää kaupanteon jälkeisiä erimielisyyksiä ja tekee myynnistä läpinäkyvämmän ostajan silmissä. Etukäteinen tarkastus on erityisen hyödyllinen, kun talo on vanha, rakennushistoriasta ei ole tarkkaa tietoa tai kohteessa on tehty merkittäviä muutostöitä. Myös silloin, kun epäilet jonkin rakenteen tai järjestelmän kuntoa, tarkastus kannattaa teettää hyvissä ajoin ennen myynti-ilmoituksen julkaisemista. Tarkastuksen voi teettää myös ostaja kaupanteon yhteydessä. Tällöin myyjän on hyvä varautua siihen, että raportti voi vaikuttaa tarjoukseen ja neuvotteluihin. Tarkastuksen ajoitus kannattaa miettiä yhdessä välittäjän kanssa.

Asunnon katselmointi: mihin ostajan kannattaa kiinnittää huomiota?

Katselmoinnilla tarkoitamme tässä ostajan omaa, huolellista tutustumista asuntoon esittelyssä ja sen jälkeen. Se on osa ostajan selonottovelvollisuutta: virheeseen ei yleensä voi vedota, jos se olisi pitänyt huomata tavanomaisessa tarkastuksessa. Kerrostalo- ja rivitaloasunnossa tarkista ainakin nämä:

• märkätilojen pinnat, saumat ja lattiakaivot
• ikkunoiden ja ovien kunto
• kosteuden merkit, kuten tummuneet kohdat, irtoava maali tai poikkeava haju
• keittiön ja kodinkoneiden kunto
• isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen tulevat remontit

Omakotitalossa katso lisäksi nämä:

• katto, sokkeli ja ulkoverhous
• salaojat ja sadevesien ohjaus
• lämmitysjärjestelmä ja ilmanvaihto
• kuntotarkastusraportti ja energiatodistus

Jos jokin herättää kysymyksiä, kysy myyjältä tai välittäjältä ja pyydä tarvittaessa lisäselvitys ennen tarjousta. Ostaja voi myös teettää oman kuntotarkastuksen. Myyntiin liittyvät asiakirjat on koottu oppaaseen mitä asiakirjoja asunnon myyntiin tarvitaan.

Kuka tilaa ja maksaa kuntotarkastuksen?

Kuntotarkastuksen voi tilata joko myyjä tai ostaja. Myyjän tilaama tarkastus tehdään ennen markkinointia, ja myyjä maksaa sen. Ostajan tilaama tarkastus tehdään yleensä tarjousvaiheessa tai kaupan ehtona, ja silloin ostaja vastaa kustannuksista. Kustannuksista sopiminen on vapaata, ja osapuolet voivat halutessaan jakaa ne. Myyjän etukäteen tilaama tarkastus on investointi, joka voi selkeyttää hinnoittelua ja nopeuttaa myyntiä. Kuntotarkastaja-nimike ei ole suojattu, joten tarkista tarkastajan koulutus, mahdollinen sertifiointi ja vastuuvakuutus ennen tilaamista.

Miten kuntotarkastusraportti vaikuttaa kauppaan?

Jos kuntotarkastusraportti on olemassa, se on toimitettava ostajalle ennen kaupantekoa. Myyjä ei voi jättää raporttia antamatta ja vedota tietämättömyyteen, sillä raportti kuuluu tiedonantovelvollisuuden piiriin. Raportin keskeiset havainnot on tavallista kirjata kauppakirjaan. Kun havainto on kirjattu ja ostaja on hyväksynyt sen, ostaja ei lähtökohtaisesti voi vedota siihen virheenä kaupan jälkeen. Kirjaaminen suojaa siis molempia osapuolia. Raportti vaikuttaa myös hintaneuvotteluihin. Jos tarkastuksessa ilmenee korjaustarpeita, ostaja voi pyytää niiden huomioimista hinnassa. Myyjälle on parempi tietää korjaustarpeet etukäteen kuin kohdata ne yllätyksenä. Huomioi myös raportin ikä: useita vuosia vanha raportti ei välttämättä kuvaa nykyistä kuntoa.

Poistaako kuntotarkastus myyjän vastuun?

Ei poista. Kuntotarkastus ei vapauta myyjää tiedonantovelvollisuudesta eikä virhevastuusta. Kiinteistökaupassa myyjän vastuu piilevistä virheistä ulottuu viiteen vuoteen omistuksen siirrosta, ja osakehuoneistoissa vastuu on lähtökohtaisesti kaksi vuotta. Kuntotarkastus ei lyhennä näitä aikoja. Jos myyjä tietää viasta tai epäilee sellaista, se on kerrottava ostajalle, näkyipä se raportissa tai ei. Avoimuus on aina parempi vaihtoehto kuin tiedon pimittäminen, joka voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen.

Tilanne, sopiva selvitys ja seuraava toimenpide

Tilanne	Sopiva selvitys	Seuraava toimenpide
Kerrostalo- tai rivitaloasunnon kauppa	Isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys ja ostajan katselmointi	Tutustu asiakirjoihin ennen tarjousta
Uusi tai hyväkuntoinen omakotitalo, ei epäilyjä vioista	Kuntotarkastus ennen myyntiä tai ostajan toimesta	Sovi ajoituksesta välittäjän kanssa
Vanha talo, rakennushistoria epäselvä	Kuntotarkastus ennen myyntiä	Teetä tarkastus ennen markkinointia
Kuntotarkastuksessa havaittu riskirakenne	Kuntotutkimus	Tilaa lisäselvitys ennen kaupantekoa
Epäily kosteusvauriosta tai haitallisista aineista	Kuntotutkimus tai kosteusmittaus	Selvitä ennen myyntiä, älä jätä avoimeksi
Raportti on useita vuosia vanha	Uusi kuntotarkastus	Päivitä tieto ennen markkinointia
Ostaja pyytää lisäselvityksiä	Ostajan tilaama kuntotarkastus tai kuntotutkimus	Sovi kustannuksista ja aikataulusta

Tarkistuslista myyjälle ennen kuntotarkastusta

1. Kerää rakennusluvat, piirustukset ja aiemmat tarkastusraportit valmiiksi tarkastajalle.
2. Kirjaa kaikki tiedossasi olevat viat, puutteet ja korjaukset sekä niiden ajankohdat.
3. Varmista esteetön pääsy kaikkiin tiloihin, myös kellariin, ullakolle ja teknisiin tiloihin.
4. Selvitä rakennuksen ikä, rakennustapa ja käytetyt materiaalit mahdollisimman tarkasti.
5. Kysy tarkastajalta etukäteen, mitä tarkastus kattaa ja mitä ei.
6. Varaudu siihen, että tarkastaja voi suositella lisäselvityksiä, ja mieti etukäteen, miten toimit.

Usein kysytyt kysymykset kuntotarkastuksesta

Onko kuntotarkastus pakollinen ennen omakotitalon myyntiä?

Ei ole. Kuntotarkastus ei ole lain mukaan pakollinen. Myyjällä on kuitenkin aina tiedonantovelvollisuus: kaikki tiedossa olevat viat, puutteet ja konkreettiset epäilyt on kerrottava ostajalle riippumatta siitä, onko tarkastus tehty.

Tarvitaanko kerrostaloasuntoon kuntotarkastus?

Yleensä ei. Kerrostaloasunnon kaupassa rakennuksen kunnosta kertovat isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys, ja ostaja tutustuu itse huoneiston kuntoon. Ostaja voi halutessaan teettää myös kuntotarkastuksen.

Kuka maksaa kuntotarkastuksen?

Kustannuksista voidaan sopia vapaasti. Jos myyjä tilaa tarkastuksen ennen myyntiä, myyjä yleensä maksaa sen. Jos ostaja tilaa tarkastuksen kaupan ehtona, ostaja vastaa kustannuksista.

Milloin kuntotutkimus tarvitaan?

Kun kuntotarkastuksessa ilmenee viitteitä riskirakenteen vaurioista tai tarkastaja suosittelee lisäselvityksiä. Tyypillisiä syitä ovat epäilyt kosteusvauriosta, haitallisista aineista tai sisäilmaongelmasta.

Pitääkö raportti antaa ostajalle?

Kyllä. Jos kuntotarkastusraportti on myyjän hallussa, se on toimitettava ostajalle ennen kaupantekoa osana tiedonantovelvollisuutta.

Poistaako kuntotarkastus myyjän vastuun?

Ei poista. Myyjän vastuu piilevistä virheistä säilyy kiinteistökaupassa viisi vuotta ja osakehuoneistoissa lähtökohtaisesti kaksi vuotta omistuksen siirrosta.

Näin Omakodit auttaa kuntotarkastusasioissa Seinäjoella

Me Omakodeilla autamme arvioimaan, kannattaako kuntotarkastus teettää ennen myyntiä, ja varmistamme, että raportin havainnot huomioidaan myynti-ilmoituksessa ja kauppakirjassa asianmukaisesti. Näin sekä myyjä että ostaja tietävät, mitä kaupassa sovitaan ja mitä vastuita kummallekin jää. Tarjoamme kiinteistönvälitystä Seinäjoella Keskustori 3:n toimistoltamme. Tavoitat välittäjämme Sauli Kemppaisen numerosta 040 051 8804 ja Harri Peerlan numerosta 040 051 8805, tai jätä yhteydenottopyyntö.