Kyllä, taloyhtiön tulevista remonteista on kerrottava asunnon ostajalle. Myyjällä on asuntokauppalakiin perustuva tiedonantovelvollisuus, joka kattaa kaikki kaupan kannalta olennaiset seikat, mukaan lukien tiedossa olevat korjaushankkeet riippumatta siitä, onko niistä tehty virallinen päätös. Seuraavissa osioissa käymme läpi, mistä remonttitiedot löytyvät, mitä niistä pitää kertoa ja miten ne vaikuttavat hinnoitteluun.
Mistä taloyhtiön tulevat remontit selviävät?
Taloyhtiön tulevat remontit selviävät parhaiten isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteenä olevasta kunnossapitotarveselvityksestä (KPTS). Näiden lisäksi tietoa löytyy yhtiökokouspöytäkirjoista, tilinpäätöksestä, talousarviosta ja taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS). Myyjän kannattaa hankkia nämä asiakirjat hyvissä ajoin ennen myynnin aloittamista.
Asunto-osakeyhtiölain velvoite edellyttää taloyhtiön hallitusta toimittamaan vuosittain kirjallisen kunnossapitotarveselvityksen, joka kattaa seuraavat viisi vuotta. Selvitys sisältää toimenpiteet, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumiskustannuksiin. On tärkeää ymmärtää, että KPTS on hallituksen arvio, ei sitova päätös: jokainen remontti päätetään erikseen myöhemmissä yhtiökokouksissa.
Vuodesta 2025 alkaen taloyhtiöiden korjaus- ja kunnossapitotietoja on alettu kirjata myös Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään (HTJ). Jatkossa kiinteistönvälittäjät ja pankit saavat vertailukelpoiset tiedot taloyhtiön kunnosta suoraan tästä järjestelmästä. Myyjän kannattaa silti aina tarkistaa tiedot suoraan isännöitsijältä, sillä järjestelmä on vielä käyttöönottovaiheen loppusuoralla.
Alla oleva taulukko kokoaa keskeisimmät tietolähteet ja niiden käyttötarkoituksen:
- Isännöitsijäntodistus – taloyhtiön taloudellinen tila, tehdyt remontit, tulevat korjaustarpeet ja lainaosuudet; esitetään ostajalle kaupanteon yhteydessä
- Kunnossapitotarveselvitys (KPTS) – hallituksen arvio seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista; nostetaan usein myös myyntiesitteeseen
- Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) – kokonaiskuva rakennuksen kunnosta ja laajemmista korjaustarpeista; esitetään ostajalle neuvotteluvaiheessa
- Yhtiökokouspöytäkirjat – tehdyt päätökset remonteista ja niiden rahoituksesta; osoittavat, mitkä hankkeet ovat jo virallisesti hyväksyttyjä
- Tilinpäätös ja talousarvio – taloyhtiön taloudellinen tilanne ja tulevat rahoitustarpeet; kertoo, onko remontteja varten kerätty varoja
Mitkä remonttitiedot ostajalle pitää antaa?
Ostajalle on kerrottava kaikki tiedossa olevat taloyhtiön tulevat remontit, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen tai asumiskustannuksiin. Tiedonantovelvollisuus kattaa sekä yhtiökokouksessa päätetyt hankkeet että sellaiset suunnitteilla olevat remontit, joista myyjä on tietoinen, vaikka virallista päätöstä ei olisi vielä tehty.
Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos myyjä on antanut ostajalle virheellisiä tai puutteellisia tietoja yhtiön tilasta ja tietojen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myyjä vastaa ostajaan nähden myös isännöitsijäntodistukseen sisältyvien tietojen oikeellisuudesta. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että myyjä ei voi vedota tietämättömyyteen, jos tieto on ollut saatavilla taloyhtiön asiakirjoissa.
Tiedot on annettava niin selkeästi, että ostajalle muodostuu todellinen käsitys niiden merkityksestä. Pelkkä lyhyt maininta ei aina riitä, jos remontti on laajuudeltaan tai kustannuksiltaan merkittävä. Myyjän kannattaa kertoa remontin tilanteesta mahdollisimman tarkasti: onko kyse vasta alustavasta suunnitelmasta, onko hankesuunnitelma valmis, onko urakkasopimus tehty ja miten kustannukset ajoittuvat.
Ennen myynnin aloittamista kannattaa tarkistaa vähintään nämä viisi asiaa:
- Isännöitsijäntodistus liitteineen, mukaan lukien kunnossapitotarveselvitys
- Viimeisimmät yhtiökokouspöytäkirjat ja niissä tehdyt päätökset
- Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS)
- Tilinpäätös ja talousarvio remonttirahastojen osalta
- Mahdolliset urakkasopimukset tai tarjouspyynnöt käynnissä olevista hankkeista
Päätetty, suunniteltu vai vasta keskusteltu remontti – mitä eroa on?
Remontin status vaikuttaa merkittävästi siihen, miten siitä kerrotaan ostajalle ja miten se vaikuttaa kauppahintaan. Päätetty remontti on yhtiökokouksen virallisesti hyväksymä hanke, joka sitoo kaikkia osakkaita. Suunniteltu remontti on hallituksen valmistelussa tai kunnossapitotarveselvityksessä mainittu, mutta vielä päättämätön hanke. Vasta keskusteltu remontti on epävirallisempi, esimerkiksi hallituksen kokouksessa tai asukasillassa esille noussut tarve.
Yhtiökokouksen laillinen päätös sitoo kaikkia osakkaita, myös niitä, jotka äänestivät päätöstä vastaan tai eivät olleet paikalla. Jos yhtiökokous on päättänyt remontista ennen kauppaa mutta kustannukset kohdistuvat kaupan jälkeiselle ajalle, vastuu maksuista siirtyy ostajalle omistuksen mukana. Tästä syystä päätetyt remontit on ehdottomasti kerrottava ostajalle, ja niiden kustannusvaikutus on selvitettävä mahdollisimman tarkasti.
Suunniteltujen ja vasta keskusteltujen remonttien osalta tiedonantovelvollisuus on laajempi kuin moni myyjä arvaakaan. Kunnossapitotarveselvityksen oikeudellinen merkitys on siinä, että myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä tulevaa korjaustarvetta. Jos myyjä tietää taloyhtiössä keskustellun suuresta remontista, asiaa ei pidä jättää mainitsematta. Tieto saattaa alentaa hintaa, mutta kertomatta jättäminen voi tulla myöhemmin paljon kalliimmaksi.
On hyvä muistaa, että kunnossapitotarveselvitys ei ole sitova päätös: kaikkia siinä mainittuja remontteja ei välttämättä toteuteta, aikataulut voivat muuttua ja uusia tarpeita voi ilmetä. Uuden, selvityksessä mainitsemattoman remonttitarpeen ilmeneminen ei automaattisesti merkitse asuntokaupan virhettä.
Miten remontti esitetään myynti-ilmoituksessa ja kauppakirjassa?
Myynti-ilmoituksessa tulevat remontit on mainittava avoimesti eikä tietoja saa kaunistella. Kauppakirjaan puolestaan on syytä kirjata tarkasti, mitkä remontit ovat tiedossa, miten vastuut jakautuvat myyjän ja ostajan välillä sekä mitkä asiakirjat ostajalle on toimitettu. Avoin ilmoitus vähentää riitoja kaupan jälkeen ja rakentaa luottamusta.
Myynti-ilmoituksessa mainitut tulevat remontit ovat usein suunnitelmia, eivät päätöksiä. Tämä on hyvä ilmaista selkeästi, jotta ostaja ymmärtää tilanteen oikein. Kunnossapitotarveselvitys annetaan ostajalle isännöitsijäntodistuksen ja muiden yhtiön asiakirjojen mukana, ja yleensä tulevat korjaustarpeet nostetaan myös myyntiesitteeseen. Jos hankeosuutta ei ole vielä jyvitetty osakkeille, on esitettävä luotettava arvio tulevasta velkaosuudesta.
Kauppakirjaan kannattaa kirjata olennaiset tulevat remontit ja selkeät sopimusehdot siitä, kuka vastaa tulevista maksuosuuksista. Myyjän kannattaa myös dokumentoida huolellisesti, mitä tietoja ostajalle on annettu: sähköpostit, liitteet, myyntiesite ja kauppakirjan maininnat auttavat mahdollisissa myöhemmissä riitatilanteissa. Hyvä välitystapa, jonka Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto on määritellyt, edellyttää kiinteistönvälittäjältä avoimuutta koko myyntiprosessin ajan.
Myyjä vastaa virheellisistä tiedoista myös silloin, kun hän ei ole itse ollut tietoinen virheen olemassaolosta. Tämä koskee myös kiinteistönvälittäjän tai kuntotarkastajan antamia tietoja. Siksi on tärkeää, että kaikki osapuolet toimivat huolellisesti ja dokumentoivat antamansa tiedot.
Miten tuleva remontti huomioidaan asunnon hinnoittelussa?
Tuleva taloyhtiöremontti vaikuttaa asunnon myyntihintaan lähes aina alentavasti, koska ostaja laskee kokonaiskustannuksen: pyyntihinnan lisäksi hänen on huomioitava tuleva remonttiosuus, rahoituskustannukset ja mahdolliset asumishaitat remontin aikana. Mitä lähempänä ja konkreettisempi remontti on, sitä selvemmin se näkyy hinnassa.
Ennen remonttia myytäessä hinnasta vähennetään tyypillisesti remonttivara, joka kattaa ostajalle koituvan kustannuksen. Haastavin tilanne on silloin, kun remontti on vasta alustavassa suunnitteluvaiheessa eikä kustannusarviota ole vielä päätetty: epävarmuus lisää ostajan kokemaa riskiä ja voi laskea hintaa enemmän kuin tilanteessa, jossa hankesuunnitelma on valmis ja kustannukset tiedossa. Avoin tiedottaminen remontin tilanteesta rakentaa luottamusta ja vähentää ostajan epävarmuutta.
Älä arvioi remonttien kustannusvaikutusta ilman taloyhtiön vahvistamia asiakirjoja. Oikea hinnoittelu edellyttää aina ammattilaisen tekemää hinta-arviota, jossa huomioidaan taloyhtiön korjaussuunnitelma, asunnon pinta-ala, alueen markkinatilanne ja vastaavat kohteet. Remontin jälkeen asunnon arvo tyypillisesti nousee, mutta hinnannousu ei yleensä kata remontin kustannuksia täysimääräisesti.
Miten Omakodit auttaa taloyhtiöasunnon myynnissä?
Me Omakodeilla autamme sinua selvittämään taloyhtiön remonttitiedot ja esittämään ne ostajalle oikein. Kokeneella välittäjällämme on paikallistuntemus ja asiantuntemus, joiden avulla hoidamme kaikki tarvittavat asiakirjat, kunnossapitotarveselvityksen läpikäynnin ja hinnoittelun ammattimaisesti alusta loppuun.
Palveluumme kuuluu asunnon katselmus ja perusteltu hintanäkemys, jossa tulevat remontit huomioidaan realistisesti. Laadimme myynti-ilmoituksen, myyntiesitteen ja kaikki viralliset kauppakirjat siten, että tiedonantovelvollisuus täyttyy ja molemmat osapuolet ovat suojattuja. Teemme yhteistyötä Oma Säästöpankin kanssa, mikä tekee asuntokauppaprosessista mahdollisimman sujuvan.
Jos sinulla on taloyhtiöasunto myytävänä ja haluat varmistaa, että remonttitiedot esitetään oikein, ota yhteyttä Seinäjoen välittäjiimme tai tutustu taloyhtiöasunnon myyntiin Seinäjoella. Tarjoamme myös kiinteistönvälityksen palvelut Seinäjoella ja useilla muilla paikkakunnilla ympäri Suomea.
Usein kysytyt kysymykset
Pitääkö vasta suunnitteilla olevasta remontista kertoa?
Kyllä. Myyjän tiedonantovelvollisuus kattaa myös sellaiset remontit, joista ei ole vielä tehty virallista päätöstä, jos myyjä on niistä tietoinen. Jos taloyhtiön hallitus on valmistellut hanketta tai asiasta on keskusteltu yhtiökokouksessa, tieto on kerrottava ostajalle. Kertomatta jättäminen voi johtaa tiedonantovirheeseen ja myyjän korvausvastuuseen.
Mistä taloyhtiön korjaustarpeet näkee?
Taloyhtiön korjaustarpeet näkee parhaiten isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteenä olevasta kunnossapitotarveselvityksestä (KPTS). Lisätietoa löytyy yhtiökokouspöytäkirjoista, pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS), tilinpäätöksestä ja talousarviosta. Vuodesta 2025 alkaen tietoja on tallennettu myös Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään.
Vaikuttaako putkiremontti myyntihintaan?
Kyllä, lähestyvä putkiremontti laskee tyypillisesti asunnon myyntihintaa, koska ostaja huomioi tulevan remonttiosuuden kokonaiskustannuksessaan. Vaikutus on suurempi silloin, kun remontti on vasta suunnitteluvaiheessa ja kustannusarvio on epäselvä. Hinnoittelu on tehtävä aina taloyhtiön vahvistettujen asiakirjojen pohjalta yhdessä ammattilaisen kanssa.
Kuka vastaa ostajalle annettujen tietojen oikeellisuudesta?
Myyjä vastaa ensisijaisesti ostajalle annettujen tietojen oikeellisuudesta, myös silloin, kun tiedot on antanut kiinteistönvälittäjä tai ne sisältyvät isännöitsijäntodistukseen. Myyjä voi joutua vastuuseen virheellisistä tiedoista jopa silloin, kun hän ei itse ole ollut tietoinen virheestä. Siksi kaikkien asiakirjojen huolellinen tarkistaminen ennen myyntiä on tärkeää.
Mitä remonttitietoja kauppakirjaan kirjataan?
Kauppakirjaan kirjataan tiedossa olevat tulevat remontit, niiden arvioidut kustannukset ja vastuunjako myyjän ja ostajan välillä. Lisäksi on hyvä mainita, mitkä asiakirjat ostajalle on toimitettu. Selkeät sopimusehdot estävät jälkikäteiset erimielisyydet ja suojaavat molempia osapuolia.