Asunnon myynti alkaa paperista. Ennen kuin yhtään esittelyä järjestetään tai ilmoitusta julkaistaan, myyjä ja välittäjä solmivat myyntitoimeksiannon, joka määrittää koko myyntiprosessin pelisäännöt. Moni myyjä allekirjoittaa sopimuksen tutustumatta siihen kunnolla, vaikka juuri tässä vaiheessa tehdyt päätökset vaikuttavat siihen, kuinka kauan myynti kestää, paljonko se maksaa ja mitä tapahtuu, jos jokin menee pieleen.
Tässä artikkelissa käymme läpi, mitä myyntitoimeksianto tarkoittaa, mitä sen ehdoissa sovitaan ja mihin myyjä käytännössä sitoutuu. Rakenne etenee perusteista yksityiskohtiin: ensin selitetään, mikä toimeksianto on ja miksi se pitää tehdä kirjallisesti, sitten avataan sopimuksen keskeiset kohdat ja lopuksi annetaan konkreettinen tarkistuslista allekirjoitushetkeen.
Mikä myyntitoimeksianto on ja miksi se tehdään kirjallisesti
Myyntitoimeksianto on sopimus, jolla myyjä antaa välitysliikkeelle tehtäväksi myydä asuntonsa. Se on kiinteistönvälityksen tavallisin sopimusmuoto, ja se koskee yhtä lailla kerrostaloasuntoa Seinäjoen keskustassa kuin omakotitaloa kaupungin laidalla.
Kirjallinen muoto ei ole pelkkä muodollisuus. Välityslaki edellyttää, että toimeksiantosopimus laaditaan kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuttaa jälkikäteen. Käytännössä tämä tarkoittaa, että suulliset lupaukset eivät sido ketään: jos välittäjä lupaa jotain, mutta se ei näy sopimuksessa, myyjä ei voi siihen myöhemmin vedota.
Kirjallinen sopimus suojaa molempia osapuolia tasapuolisesti. Myyjä saa varmuuden siitä, että välittäjä tekee juuri sen, mistä on sovittu. Välittäjä puolestaan saa oikeuden palkkioonsa, kun kauppa syntyy. Ilman kirjallista ja voimassa olevaa toimeksiantosopimusta välitysliikkeellä ei ole hyvän välitystavan mukaista oikeutta veloittaa mitään.
Mitä sopimuksessa sovitaan – kohteesta palkkioon
Toimeksiantosopimus on asiakirja, jossa määritellään myyntiprosessin kaikki keskeiset ehdot yhdessä paikassa. Laissa on säädetty vähimmäissisältö, joka jokaisesta sopimuksesta on löydyttävä.
Pakollisia kirjattavia asioita ovat muun muassa:
- myyjän ja välitysliikkeen tiedot
- välityksen kohde eli myytävä asunto tai kiinteistö
- sopimuksen voimassaoloaika
- välityspalkkion peruste ja suuruus
- välitysliikkeen oikeus palkkioon eri tilanteissa
Näiden lisäksi sopimuksessa sovitaan hintapyynnöstä, markkinointitoimenpiteistä ja siitä, onko kyseessä yksinmyyntitoimeksianto vai avoin toimeksianto. Sopimus koostuu yleensä varsinaisesta sopimusosasta sekä erillisestä selostusliitteestä, johon kirjataan kohteen tiedot tarkasti. Selostusliitteen huolellinen täyttäminen on myös ensimmäinen askel välittäjän selonottovelvollisuuden täyttämisessä, eikä markkinointia saa aloittaa ennen sen asianmukaista täyttämistä.
Sopimuksen ehdot käydään aina läpi yhdessä myyjän kanssa ennen allekirjoittamista. Meillä Omakodeilla tämä tarkoittaa, että välittäjä selittää jokaisen kohdan selkokielellä, jotta myyjä tietää tarkalleen, mihin hän on sitoutumassa. Lisätietoa siitä, mitä asiakirjoja myyntiin tarvitaan, löydät asiakirjoja käsittelevästä oppaastamme.
Kuinka pitkä toimeksianto on ja miten se päättyy
Toimeksiantosopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Tämä raja on kirjattu lakiin kuluttajan suojaksi, eikä siitä voi poiketa edes sopimuksessa. Jos sopimukseen on vahingossa kirjattu pidempi aika, se ei sido myyjää neljä kuukautta ylittävältä osalta.
Käytännössä myyntiprosessi kestää tyypillisesti kolmesta neljään kuukautta. Markkinointivaihe vie yleensä muutaman viikon, minkä jälkeen kaupanteosta asunnon luovutukseen kuluu vielä lisäaikaa. Sopimus voidaan tehdä joko määräajaksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi, jolloin se edellyttää irtisanomista. Tällöinkin enimmäisvoimassaoloaika on neljä kuukautta.
Sopimuksen jatkamisesta voidaan neuvotella aikaisintaan kuukautta ennen sen päättymistä, ja jatkaminen on tehtävä samassa muodossa kuin alkuperäinen sopimus. Automaattisesta jatkumisesta ei voi sopia etukäteen. Jos asunto ei mene kaupaksi sovitussa ajassa, sopimus päättyy automaattisesti ilman, että myyjälle syntyy velvollisuuksia.
Myyjä voi myös purkaa sopimuksen kesken kauden. Jos välittäjä on laiminlyönyt velvollisuuksiaan, purkamisesta ei yleensä seuraa korvausvelvollisuutta. Jos taas sopimus puretaan ilman perusteltua syytä silloin, kun asunto on jo aktiivisesti markkinoinnissa, välittäjällä voi olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen aiheutuneista kuluista.
Mitä välityspalkkio kattaa ja milloin se maksetaan
Välityspalkkio on korvaus kaikesta siitä työstä, jonka välittäjä tekee myyntiprosessin aikana. Se ei siis kata pelkästään kauppakirjan allekirjoitushetkeä, vaan koko ketjun asunnon katselmuksesta markkinointiin, esittelyihin ja kaupan loppuunsaattamiseen.
Palkkio voidaan sopia prosenttiosuutena asunnon velattomasta kauppahinnasta tai kiinteänä euromääränä. Sopimuksessa on myös mainittava mahdollinen vähimmäispalkkio. Palkkio lasketaan velattomasta kauppahinnasta, joka tarkoittaa myyntihintaa lisättynä taloyhtiön mahdollisella lainaosuudella. Tarkempaa tietoa siitä, paljonko asunnon myynti Seinäjoella tyypillisesti maksaa, löydät kustannuksia käsittelevästä artikkelistamme.
Palkkio maksetaan kaupanteon yhteydessä, kun kauppakirjat on allekirjoitettu. Se pidätetään automaattisesti kauppahinnasta ennen kuin loput varat tilitetään myyjälle. Jos kauppaa ei synny, palkkiota ei pääsääntöisesti peritä. On kuitenkin hyvä tietää, että sopimuksessa voidaan erikseen sopia niin sanotusta jälkipalkkiosta: jos asunto myydään kuuden kuukauden sisällä toimeksiannon päättymisestä sellaiselle ostajalle, jonka välittäjä on esitellyt, välittäjällä voi olla oikeus palkkioon.
Yksinmyyntitoimeksianto vai avoin toimeksianto – kumpi sopii paremmin
Toimeksianto voidaan tehdä joko yksinmyyntitoimeksiantona tai avoimena toimeksiantona, ja näiden ero on merkittävä. Valinta vaikuttaa siihen, kuinka monta välittäjää myyjä voi käyttää samanaikaisesti ja mitä tapahtuu, jos myyjä löytää ostajan itse.
Yksinmyyntitoimeksiannossa myyjä sitoutuu myymään asunnon ainoastaan kyseisen välitysliikkeen kautta sovitun sopimuskauden ajan. Jos myyjä myy asunnon itse tai toisen välittäjän avulla sopimuskauden aikana, hän on silti velvollinen maksamaan palkkion alkuperäiselle välitysliikkeelle. Joissakin sopimuksissa myyjä voi kuitenkin pidättää itsellään oikeuden myydä asunnon tietyille etukäteen nimetyille tahoille, kuten sukulaisille.
Avoimessa toimeksiannossa myyjä voi käyttää useita välittäjiä samanaikaisesti. Palkkio maksetaan vain sille välittäjälle, jonka kautta kauppa lopulta toteutuu. Jos myyjä myy asunnon itse, palkkiota ei yleensä tarvitse maksaa kenellekään.
Yksinmyyntioikeus on käytännössä yleisempi vaihtoehto, ja sillä on selkeä perustelu: välittäjä investoi sopimuksen tekemisen jälkeen merkittävästi aikaa ja rahaa markkinointiin, ja yksinmyyntioikeus suojaa tätä panostusta. Myyjän kannalta yksinmyynti on perusteltua silloin, kun välittäjä sitoutuu kattavaan markkinointiin ja aktiiviseen myyntityöhön. Jos harkitset asunnon myymistä ilman välittäjää, kannattaa tutustua myös omatoimimyynnin realiteetteihin.
Mitä myyjän kannattaa kysyä ennen allekirjoitusta
Toimeksiantosopimus on sitova asiakirja, joten sen läpikäymiseen kannattaa varata riittävästi aikaa ennen allekirjoittamista. Alla on tarkistuslista kysymyksistä ja asioista, jotka jokaisen myyjän on hyvä selvittää.
Tarkistuslista ennen allekirjoitusta
- Kuinka pitkäksi ajaksi sopimus tehdään ja mitä tapahtuu, jos asunto ei mene kaupaksi tuona aikana?
- Onko kyseessä yksinmyyntitoimeksianto vai avoin toimeksianto?
- Mikä on välityspalkkion prosentti tai euromäärä, ja sisältyykö siihen arvonlisävero?
- Mitä palkkio konkreettisesti kattaa, esimerkiksi ammattivalokuvauksen, pohjapiirrokset ja asiakirjojen hankinnan?
- Missä kanavissa asuntoa markkinoidaan?
- Kuinka usein välittäjä raportoi myynnin etenemisestä?
- Mitä kuluja voi koitua, jos haluaa vaihtaa välittäjää kesken toimeksiannon?
- Onko sopimuksessa jälkipalkkioehto, ja millä ehdoilla se aktivoituu?
Palkkio on aina neuvoteltavissa ennen allekirjoittamista. Kannattaa myös kysyä välittäjältä, kuinka paljon hänellä on kokemusta juuri kiinteistönvälityksemme Seinäjoella kattamalta alueelta ja kuinka monta kauppaa hän on tehnyt viime aikoina alueella. Paikallistuntemus vaikuttaa suoraan siihen, kuinka realistiseksi hintapyyntö asetetaan. Oikean hinnan löytämiseen saa apua hinnoitteluoppaastamme.
Myös Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeet kiinteistönvälityksestä ovat hyvä taustatietolähde ennen sopimuksen allekirjoittamista. Niistä saa puolueettoman kuvan siitä, mitkä ovat kuluttajan oikeudet välityssuhteessa.
Miten Omakodit toimii toimeksiannon aikana Seinäjoella
Meillä Omakodeilla myyntitoimeksianto ei tarkoita pelkkää ilmoituksen julkaisemista. Kun sopimus on allekirjoitettu, välittäjämme käy kohteen läpi, ottaa ammattimaiset kuvat, hankkii tarvittavat asiakirjat ja rakentaa markkinointisuunnitelman, joka kattaa Etuoven, Oikotien, Torin, sosiaalisen median ja oman sivustomme omakodit.fi.
Pidämme myyjän ajan tasalla koko prosessin ajan. Raportoimme aktiivisesti kiinnostuksen määrästä, esittelyjen tuloksista ja markkinatilanteen muutoksista. Seinäjoen paikallismarkkinoiden tuntemus on vahvuutemme: tiedämme, millä alueilla kysyntä on vilkkainta ja miten ajoittaa myynti parhaalla mahdollisella tavalla.
Toimeksiantosopimuksen allekirjoittaminen Omakotien kanssa tarkoittaa, että saat tueksesi kokeneen välittäjän, joka hoitaa koko myyntiprosessin alusta loppuun. Voit tutustua palveluihimme Seinäjoella tarkemmin Seinäjoen palvelusivullamme tai ottaa suoraan yhteyttä paikalliseen tiimiimme. Olemme valmiita vastaamaan kaikkiin kysymyksiin ennen kuin yhtään sopimusta allekirjoitetaan.
Ota ensimmäinen askel kohti onnistunutta asuntokauppaa: ota yhteyttä kiinteistönvälittäjämme Seinäjoella tai tutustu asunnon myyntipalvelumme tarkemmin.
Usein kysytyt kysymykset myyntitoimeksiannosta
Kuinka pitkäksi ajaksi toimeksianto tehdään?
Toimeksiantosopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Tämä raja on kirjattu lakiin, eikä siitä voi poiketa sopimuksessa. Sopimusta voidaan jatkaa neuvottelemalla uusi sopimus aikaisintaan kuukautta ennen nykyisen päättymistä.
Voiko toimeksiannon irtisanoa kesken kauden?
Kyllä, myyjä voi irtisanoa sopimuksen. Jos irtisanomiselle on perusteltu syy, kuten välittäjän velvollisuuksien laiminlyönti, korvausvelvollisuutta ei yleensä synny. Jos sopimus puretaan ilman perusteltua syytä asunnon ollessa aktiivisessa markkinoinnissa, välittäjällä voi olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen aiheutuneista kuluista.
Milloin välityspalkkio maksetaan?
Välityspalkkio maksetaan kaupanteon yhteydessä, kun kauppakirjat on allekirjoitettu. Palkkio pidätetään automaattisesti kauppahinnasta ennen kuin loput varat tilitetään myyjälle.
Joutuuko maksamaan palkkion, jos asunto ei mene kaupaksi?
Pääsääntöisesti ei. Jos kauppaa ei synny, välityspalkkiota ei peritä. Poikkeuksena on jälkipalkkioehto: jos asunto myydään kuuden kuukauden sisällä toimeksiannon päättymisestä sellaiselle ostajalle, jonka välittäjä on esitellyt, välittäjällä voi olla oikeus palkkioon. Tämä ehto on aina kirjattu sopimukseen, joten se kannattaa tarkistaa ennen allekirjoittamista.
Mitä eroa on yksinmyyntitoimeksiannolla ja avoimella toimeksiannolla?
Yksinmyyntitoimeksiannossa myyjä sitoutuu käyttämään ainoastaan yhtä välitysliikettä sovitun sopimuskauden ajan. Avoimessa toimeksiannossa myyjä voi käyttää useita välittäjiä samanaikaisesti, ja palkkio maksetaan vain sille välittäjälle, jonka kautta kauppa toteutuu. Yksinmyynti on käytännössä yleisempi vaihtoehto, koska se antaa välittäjälle kannusteen panostaa kattavaan markkinointiin.
{
”@context”: ”https://schema.org”,
”@type”: ”FAQPage”,
”mainEntity”: [
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Kuinka pitkäksi ajaksi toimeksianto tehdään?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Toimeksiantosopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Tämä raja on kirjattu lakiin, eikä siitä voi poiketa sopimuksessa. Sopimusta voidaan jatkaa neuvottelemalla uusi sopimus aikaisintaan kuukautta ennen nykyisen päättymistä.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Voiko toimeksiannon irtisanoa kesken kauden?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Kyllä, myyjä voi irtisanoa sopimuksen. Jos irtisanomiselle on perusteltu syy, kuten välittäjän velvollisuuksien laiminlyönti, korvausvelvollisuutta ei yleensä synny. Jos sopimus puretaan ilman perusteltua syytä asunnon ollessa aktiivisessa markkinoinnissa, välittäjällä voi olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen aiheutuneista kuluista.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Milloin välityspalkkio maksetaan?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Välityspalkkio maksetaan kaupanteon yhteydessä, kun kauppakirjat on allekirjoitettu. Palkkio pidätetään automaattisesti kauppahinnasta ennen kuin loput varat tilitetään myyjälle.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Joutuuko maksamaan palkkion, jos asunto ei mene kaupaksi?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Pääsääntöisesti ei. Jos kauppaa ei synny, välityspalkkiota ei peritä. Poikkeuksena on jälkipalkkioehto: jos asunto myydään kuuden kuukauden sisällä toimeksiannon päättymisestä sellaiselle ostajalle, jonka välittäjä on esitellyt, välittäjällä voi olla oikeus palkkioon. Tämä ehto on aina kirjattu sopimukseen, joten se kannattaa tarkistaa ennen allekirjoittamista.”
}
},
{
”@type”: ”Question”,
”name”: ”Mitä eroa on yksinmyyntitoimeksiannolla ja avoimella toimeksiannolla?”,
”acceptedAnswer”: {
”@type”: ”Answer”,
”text”: ”Yksinmyyntitoimeksiannossa myyjä sitoutuu käyttämään ainoastaan yhtä välitysliikettä sovitun sopimuskauden ajan. Avoimessa toimeksiannossa myyjä voi käyttää useita välittäjiä samanaikaisesti, ja palkkio maksetaan vain sille välittäjälle, jonka kautta kauppa toteutuu. Yksinmyynti on käytännössä yleisempi vaihtoehto, koska se antaa välittäjälle kannusteen panostaa kattavaan markkinointiin.”
}
}
]
}